1月19日，北京市迎來(lái)2017年首場(chǎng)土地拍賣(mài)，20余家房企參與房山、平谷、門(mén)頭溝三宗住宅用地的拍賣(mài)。這也是北京推出的第二批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊。三宗地塊拍賣(mài)結(jié)果不一。其中，房山、平谷地塊進(jìn)入最后的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案投報(bào)環(huán)節(jié)，門(mén)頭溝區(qū)潭柘寺鎮(zhèn)相關(guān)地塊被“京投+遠(yuǎn)洋+龍湖+保利+首開(kāi)”5家房企組成的聯(lián)合體以63.3億元的總價(jià)摘得，溢價(jià)率11%，未觸及總價(jià)上限。在一線城市嚴(yán)控房?jī)r(jià)的背景下，房企熱點(diǎn)城市加碼土地儲(chǔ)備的熱情不減。 

限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)

本次拍賣(mài)的三宗住宅地塊分別位于房山高教園區(qū)、平谷金海湖、門(mén)頭溝潭柘寺。整體來(lái)看，平谷金海湖地塊競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，而門(mén)頭溝潭柘寺住宅地塊由于5家一線房企聯(lián)合體加入，使得競(jìng)拍沒(méi)有太大懸念。

據(jù)了解，房山西潞街道F1地塊吸引了首開(kāi)/龍湖、首創(chuàng)、天恒、碧桂園、旭輝、石榴等11家房企加入競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)過(guò)總價(jià)競(jìng)拍、自持面積競(jìng)拍等環(huán)節(jié)，該地塊以3.9億元的總價(jià)達(dá)到上限。宏遠(yuǎn)、天資、眾美、天恒、首創(chuàng)、旭輝、永同昌7家房企進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)環(huán)節(jié)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅指出，在三宗地塊中，該地塊位置最佳最成熟，但其性質(zhì)也最復(fù)雜。在規(guī)劃建筑面積42627平方米中，可售公建面積僅有2785.3平方米，可售住宅面積不過(guò)15602.5平方米，可售住宅中仍須競(jìng)建一定比重的自持面積。同時(shí)，該地塊還限定了售價(jià)上限。開(kāi)發(fā)商后續(xù)將面臨著不小的開(kāi)發(fā)難度，包括土地成本、產(chǎn)品研發(fā)、自持住宅及商業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式等。

平谷金海湖地塊吸引了碧桂園、中海、華潤(rùn)、新城、旭輝、遠(yuǎn)洋等17家房企參與競(jìng)爭(zhēng)。該地塊同樣達(dá)到了價(jià)格上限，進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投保環(huán)節(jié)。

門(mén)頭溝區(qū)潭柘寺鎮(zhèn)地塊地理位置和周邊生活配套相對(duì)處于劣勢(shì)。該地塊被“京投+遠(yuǎn)洋+龍湖+保利+首開(kāi)”5家房企組成的聯(lián)合體以63.3億元的總價(jià)摘得，溢價(jià)率11%，并未觸及總價(jià)上限。根據(jù)競(jìng)拍條件，該地塊商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)44849元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)47091元/平方米。郭毅認(rèn)為，相對(duì)于前述兩個(gè)地塊，該地塊限制價(jià)格為區(qū)域預(yù)留了一部分上升空間。

重點(diǎn)城市熱情仍高

2016年底，北京首次嘗試“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的模式。在當(dāng)時(shí)出讓的4宗競(jìng)自持面積的住宅地塊中，住宅全部達(dá)到競(jìng)價(jià)上限，最終結(jié)果為開(kāi)發(fā)商100%自持。2016年北京土地市場(chǎng)住宅用地僅成交15宗，其中含可售純商品住宅為7宗。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2017年北京新房市場(chǎng)可能出現(xiàn)供應(yīng)不足的情況。

郭毅認(rèn)為，在出現(xiàn)“地慌”的同時(shí)，一線城市的快速發(fā)展節(jié)奏以及三四線城市的大庫(kù)存壓力，使得不少大型房企逐漸收攏陣線。此外，“南方系”房企紛紛北上搶占市場(chǎng)，北京土地市場(chǎng)狀況日益緊張。

另外，雖然北京市政府提出要加大土地供應(yīng)，但由于政策性住宅的擠占，以及自持類(lèi)產(chǎn)品的出現(xiàn)，未來(lái)可供銷(xiāo)售的純商品住宅份額仍在不斷減少。受供需關(guān)系影響，純商品住宅產(chǎn)品價(jià)格難以轉(zhuǎn)向下行。在此預(yù)期之下，雖然調(diào)控風(fēng)頭仍在，但各大房企對(duì)于土地市場(chǎng)的熱情仍然高漲，甚至摒棄分歧5家公司組成聯(lián)合體參與拿地。

整體土地市場(chǎng)降溫

盡管北京等重點(diǎn)城市土地拍賣(mài)市場(chǎng)仍然競(jìng)爭(zhēng)激烈，由于在新模式下，土地交易總價(jià)得到控制。再加上不同城市土地市場(chǎng)分化嚴(yán)重，整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)控周期后，整體土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫。

中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，從全國(guó)范圍看，除天津、上海、深圳、溫州等少數(shù)城市外，大部分城市土地市場(chǎng)在1月上旬出現(xiàn)“休眠”。總體看，土地交易總價(jià)、單價(jià)、溢價(jià)率等指標(biāo)也比2016年明顯下滑。

據(jù)了解，今年1月1日-11日，全國(guó)單宗價(jià)格超過(guò)10億元的地塊合計(jì)僅有6宗，超過(guò)5億元的地塊累計(jì)只有9宗。從溢價(jià)率來(lái)看，超過(guò)100%的只有1宗，大部分熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率明顯降低。

中原地產(chǎn)認(rèn)為，這種降溫的局面從去年12月就開(kāi)始出現(xiàn)，1月上旬土地市場(chǎng)進(jìn)一步降溫。

中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為，2017年，落實(shí)調(diào)控、確保平穩(wěn)將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，增供宅地與調(diào)控仍為重點(diǎn)城市關(guān)注重點(diǎn)，部分需求或?qū)⑼庖缰林苓叧鞘校涣硪环矫?，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化將持續(xù)，三四線城市仍需去庫(kù)存。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體土地市場(chǎng)在政策的抑制下，溢價(jià)率與2016年相比明顯下調(diào)。土地出讓市場(chǎng)相關(guān)約束與限制條件越來(lái)越多，是導(dǎo)致土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)降溫的主要原因。北京、深圳成交的數(shù)宗地塊，全部要求限價(jià)或持有出租住宅用地，大部分城市為了避免“地王”都加大了限制條件。預(yù)計(jì)2017年各地樓市政策依然收緊，特別是針對(duì)土地出讓的各種約束面臨全線收緊的趨勢(shì)，整體土地市場(chǎng)將比2016年下半年進(jìn)一步降溫。記者 張玉潔