長(zhǎng)效機(jī)制箭在弦上

近日，國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史在國(guó)新辦組織的引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)和深化供給側(cè)改革發(fā)布會(huì)上表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)“塌方式”下滑和“硬著陸”，房?jī)r(jià)也得到有效控制，正制定長(zhǎng)效機(jī)制，包括一些法律法規(guī)規(guī)定和財(cái)政金融政策。

“‘剎車’不能踩太久，光靠需求側(cè)調(diào)控也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”萬(wàn)科總裁郁亮此前也曾表示，房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期健康發(fā)展，關(guān)鍵在于利用踩“剎車”后的寶貴時(shí)機(jī)，建立長(zhǎng)效機(jī)制、增加有效供給。房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵還是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融資、住房以及稅收制度等方面。

值得注意的是，此前房?jī)r(jià)“十調(diào)九漲”的主要原因，便是短期調(diào)控政策難以形成良性政策循環(huán)效應(yīng)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2015-2016）》指出，住房調(diào)控政策難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期調(diào)控目標(biāo)，主要原因在于沒(méi)有能夠考慮到政策的滯后性，導(dǎo)致調(diào)控政策缺乏穩(wěn)定性、持續(xù)性。

此外，中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛指出，地方政府消極調(diào)控也是房?jī)r(jià)恐慌性暴漲的一個(gè)重要原因。他表示，2015年底中央明確提法是“三四線城市去庫(kù)存、一二線城市還要抑制投機(jī)”，但在地方具體執(zhí)行過(guò)程中，一二線城市并未很好執(zhí)行該政策，庫(kù)存不大但卻去庫(kù)存，供給減少，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大漲，而應(yīng)該去庫(kù)存的三四線城市出于財(cái)政考慮，未能減少供給卻又增加新投資，尤其去年上半年，三四線城市的投資開(kāi)工增長(zhǎng)率甚至高于一二線城市，搞反了中央政策意圖。

財(cái)政部原財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康也指出，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是“打擺子”式的，“之前大家還擔(dān)心冰火兩重天，好多三四線城市和部分二線城市去庫(kù)存壓力那么大，沒(méi)想到才幾個(gè)月迅速火熱起來(lái)，一線城市和二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲，各地政府迫不得已，不斷推出各種限購(gòu)限貸措施。這種‘打擺子’式的表現(xiàn)，再次說(shuō)明我們前幾年說(shuō)的多輪調(diào)控主要是治標(biāo)，而非有效治本。”

“住房長(zhǎng)效機(jī)制缺乏清晰的框架和路線、時(shí)間表?！蹦啭i飛表示，房產(chǎn)稅和個(gè)人住房信息系統(tǒng)進(jìn)展緩慢，影響長(zhǎng)效機(jī)制的整體建設(shè)進(jìn)程和調(diào)控效果；在保障房供給方面，以貨幣化安置、以購(gòu)代建等方式進(jìn)行保障房供給的實(shí)施細(xì)節(jié)方面還有待于完善。

戴德梁行高級(jí)董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏認(rèn)為，政府需要合理引導(dǎo)市場(chǎng)需求，全面開(kāi)征房產(chǎn)稅等良藥多管齊下，建立長(zhǎng)效機(jī)制，這是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。

倪鵬飛則建議，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建上，建立“多元所有”“現(xiàn)房銷售”“租售并舉”“過(guò)濾使用”“貨幣動(dòng)態(tài)”的住房產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)、交換、消費(fèi)和分配制度，新市民通過(guò)市場(chǎng)和政府支持租購(gòu)可支付住房。同時(shí)建立“有償性、競(jìng)爭(zhēng)性”的住房用地制度，“多層次、普惠制”的住房金融制度，“以持有稅為主”的房地產(chǎn)財(cái)稅制度。

2017房地產(chǎn)價(jià)格或僵持

“類似于2016年支持商品房高速增長(zhǎng)的資本性因素應(yīng)該在逐步削弱，調(diào)控政策短期內(nèi)也難以放松，在此背景下，2017年應(yīng)該是房地產(chǎn)價(jià)格僵持的一年?！比f(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)朱旭如是表示。

瑞銀中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤也認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整會(huì)相對(duì)溫和。由于目前市場(chǎng)整體庫(kù)存較低，過(guò)去一兩年中包括三四線地區(qū)的庫(kù)存也有下降；去年新開(kāi)工和房地產(chǎn)投資勢(shì)頭不強(qiáng)，下行空間受到一定限制；政策雖然在整體收緊，但不是大幅打壓式的調(diào)控，而是因城施政，和2010年、2011年相比調(diào)控政策相對(duì)溫和。

“溫和調(diào)整指的是房地產(chǎn)投資而非房地產(chǎn)銷售。房地產(chǎn)新開(kāi)工及投資的增長(zhǎng)可能由去年的7%-8%下降到今年的2%-3%，調(diào)整的幅度并不大。而在2013年到2015年，房地產(chǎn)投資調(diào)整幅度在10%-20%之間，相較而言今年的調(diào)整是溫和的?！蓖魸硎尽?/p>

針對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)政策走向，汪濤認(rèn)為決策層依然會(huì)因城施政，加速戶籍制度的改革以及中心城市和衛(wèi)星城市之間的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大中心城市的范圍等，但不會(huì)有重大的緊縮政策。

瑞銀中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎還特別指出，房地產(chǎn)投資信托（REITs）將是未來(lái)五年內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的一大動(dòng)力，這有助于房企盤(pán)活資金，還可為市場(chǎng)提供高透明度、回報(bào)確定的投資工具，也是金融改革的重要一步。

招商蛇口董事會(huì)秘書(shū)劉寧也指出，預(yù)計(jì)2017年的市場(chǎng)會(huì)全面降溫，房地產(chǎn)行業(yè)的融資也會(huì)出現(xiàn)收緊，高價(jià)拿地不可持續(xù)。