國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,繼10月份之后,11月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額增速再度雙雙回落,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)也呈回落態(tài)勢(shì)。在一輪又一輪的調(diào)控下,多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市逐漸恢復(fù)理性。

樓市調(diào)控效果初顯

張宇威是杭州一家房產(chǎn)中介的置業(yè)顧問(wèn),11月10日杭州限貸政策全面升級(jí),當(dāng)天一早他便給自己的客戶(hù)群發(fā)了政策措施?！罢叱鰜?lái)房?jī)r(jià)肯定要下跌,我們要喝西北風(fēng)了?！苯?jīng)歷過(guò)樓市9月的瘋狂,張宇威明白調(diào)控加碼意味著什么。

剛出爐的11月份數(shù)據(jù)顯示,杭州樓市成交量出現(xiàn)意料之中的大幅下降,新房市場(chǎng)成交量和成交均價(jià)都有所下降。其中,杭州全市新建商品住宅成交量環(huán)比大幅下降54.9%,成交均價(jià)環(huán)比下降近一成。

據(jù)透明售房研究院統(tǒng)計(jì),11月杭州全市共成交新建商品房1.3萬(wàn)套,環(huán)比下降36.2%,同比下降7.7%,成交總面積128.9萬(wàn)平方米,總金額201.3億元。其中,新建商品住宅成交0.63萬(wàn)套,環(huán)比下降54.9%,同比下降42.5%。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,11月杭州新建商品房成交均價(jià)為15498元/平方米,環(huán)比下降了8.7%。其中,新建商品住宅成交均價(jià)15175元/平方米,環(huán)比下降了9.5%;市區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比下降6.2%,創(chuàng)下年內(nèi)最大環(huán)比降幅。

不少房企已經(jīng)感受到了市場(chǎng)的下挫,借年終沖刺之際暗中推出“尾盤(pán)特價(jià)房”,而拿下“地王”的房企更是有苦難言。杭州城北丁蘭板塊的一處樓盤(pán)近期便加推了30余套小戶(hù)型房源,均價(jià)1.9萬(wàn)到2萬(wàn)元/平方米,而在此前這一樓盤(pán)的均價(jià)維持在2.5萬(wàn)/平方米左右。三墩板塊的一處新盤(pán)也于11月下旬以低于周邊的價(jià)格首開(kāi),被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為今年杭州樓市“第一降”。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示,11月全國(guó)重點(diǎn)城市樓市成交環(huán)比下跌超過(guò)20%。一線城市成交全面下滑,15個(gè)二線城市中有10個(gè)下跌,其中杭州、蘇州和南京的跌幅均超過(guò)50%。

從市場(chǎng)價(jià)格看,多地都出現(xiàn)了前期價(jià)格虛高的二手房房源大幅降價(jià)去泡沫化的現(xiàn)象。其中,深圳二手房?jī)r(jià)連續(xù)兩個(gè)月下調(diào),南京二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)19個(gè)月以來(lái)首次下調(diào)。

“有量才有價(jià),沒(méi)有成交量,價(jià)格的上漲就失去了支撐?！蓖该魇鄯垦芯吭涸洪L(zhǎng)方張接表示,隨著樓市成交量的持續(xù)萎縮,之后不需要政府政策壓制,市場(chǎng)也將失去價(jià)格上揚(yáng)的動(dòng)力?，F(xiàn)在市場(chǎng)處于被動(dòng)下調(diào)階段,一段時(shí)間內(nèi)將出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)下調(diào)價(jià)格的情況。

從十一前開(kāi)始釋放信號(hào)到11月份的量?jī)r(jià)齊跌,是否意味著樓市調(diào)控已經(jīng)到位?對(duì)此,方張接認(rèn)為,市場(chǎng)已經(jīng)回歸理性,開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的心態(tài)都趨于平穩(wěn),根據(jù)因城施策、一城一策的要求,目前宜密切關(guān)注市場(chǎng)變化,根據(jù)基本面決定是否加碼調(diào)控。

熱錢(qián)涌入商業(yè)地產(chǎn)

之前杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體升溫,卻催熱了庫(kù)存高企的商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)透明售房研究院統(tǒng)計(jì),11月杭州全市共成交新建商業(yè)地產(chǎn)0.67萬(wàn)套,刷新商業(yè)地產(chǎn)歷史月度成交記錄,同比增長(zhǎng)112%。值得一提的是,在11月杭州新建商品房銷(xiāo)售排行榜中,位居前5的樓盤(pán)均為商業(yè)或商住項(xiàng)目。

早在今年3月,杭州商業(yè)地產(chǎn)成交量就曾跟隨住宅市場(chǎng)出現(xiàn)“跳升”,當(dāng)月共成交3965套,創(chuàng)下2015年以來(lái)新高。此后,商業(yè)地產(chǎn)成交量持續(xù)增長(zhǎng),自5月份突破5000套后一直維持高位運(yùn)行。

從成交占比來(lái)看,11月商業(yè)地產(chǎn)占新建商品房成交比重較10月增加了20個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到51%,市區(qū)范圍內(nèi),商業(yè)地產(chǎn)成交占比達(dá)58.6%,僅就主城區(qū)而言,商業(yè)地產(chǎn)成交占比達(dá)72%,較10月增加了約20個(gè)百分點(diǎn)。從成交類(lèi)型來(lái)看,產(chǎn)權(quán)為辦公性質(zhì)的房源(含寫(xiě)字樓、酒店式公寓)為杭州商業(yè)地產(chǎn)交易主體,其中酒店式公寓表現(xiàn)尤其搶眼。

位于杭州未來(lái)科技城的歐美金融城今年銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)將達(dá)到20億,其中寫(xiě)字樓就貢獻(xiàn)了一半以上的銷(xiāo)售金額?！澳甓扔?jì)劃已經(jīng)超額完成,整個(gè)集團(tuán)都已經(jīng)投入年度總結(jié)。”負(fù)責(zé)該盤(pán)的浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

數(shù)據(jù)表明,在杭州市區(qū)住宅市場(chǎng)限購(gòu)、限貸背景下,已有相當(dāng)一部分投資型需求溢向了商業(yè)地產(chǎn),這一情況在10月份已出現(xiàn)苗頭,11月政策升級(jí)后,商業(yè)地產(chǎn)逆勢(shì)爆發(fā)的態(tài)勢(shì)更加明顯。

“杭州今年的商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)預(yù)計(jì)會(huì)令人滿(mǎn)意,但明年是供應(yīng)大年,開(kāi)發(fā)商需做好充分準(zhǔn)備?！笔腊钗豪硎撕贾荻驴偨?jīng)理馬英樞說(shuō),酒店式公寓產(chǎn)品在市場(chǎng)上行的時(shí)候,可能會(huì)有一個(gè)釋放,同時(shí)投資性能也顯現(xiàn)出來(lái),但在市場(chǎng)下行時(shí)是否具備較高的投資價(jià)值,值得商榷。

反觀歷史,2011年2月杭州住宅限購(gòu)政策升級(jí)后,商業(yè)地產(chǎn)成交占比也曾出現(xiàn)快速增長(zhǎng),并在35%左右的相對(duì)高位運(yùn)行了近1年之久。在本輪調(diào)控中,商業(yè)地產(chǎn)成交占比超出正常水平的情況預(yù)計(jì)也將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。

新盤(pán)入市難催生年底“翹尾行情”

嚴(yán)冬來(lái)臨,杭州樓市在“過(guò)山車(chē)”一般的運(yùn)行周期中逐漸回歸了平靜。而就在12月,杭州全市預(yù)計(jì)將有30余個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán),其中首開(kāi)新盤(pán)11個(gè),不乏綠城、濱江、融創(chuàng)等大牌開(kāi)發(fā)商的全新項(xiàng)目。

與此同時(shí),二手房市場(chǎng)也透出一絲暖意。記者近來(lái)在杭州之江板塊的一處住宅小區(qū)看到,小區(qū)內(nèi)隨處可見(jiàn)在中介帶領(lǐng)下的看房者,在銀行工作的也是其中之一。據(jù)了解,小馮屬于“剛需”一族,了解到這個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)尚在自己的承受范圍之內(nèi)便來(lái)實(shí)地考察。他說(shuō),“按照往年規(guī)律,過(guò)完年房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲一下。”

在11月28日的土地拍賣(mài)會(huì)上,杭州市主城區(qū)有7宗土地成交,包括3宗涉宅用地和4宗商業(yè)用地,成交金額達(dá)133.9億元。其中,鄭州綠都以總價(jià)11.7億元拿下丁橋宅地,溢價(jià)率達(dá)100.73%,是杭州土拍新政后誕生的首宗溢價(jià)觸頂?shù)貕K。

馬英樞分析,從前期土地出讓來(lái)看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期還是正面的,畢竟高溢價(jià)的拿地邏輯建立在未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)上漲的前提下,“這顯然與政府的預(yù)期不是完全一致”。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,杭州市區(qū)新建商品住宅市場(chǎng)近來(lái)出現(xiàn)月末“翹尾行情”,簽約量環(huán)比增長(zhǎng)逾6成,創(chuàng)下近4周最高。另?yè)?jù)透明售房研究院編制的杭州商品房市場(chǎng)消費(fèi)者信心指數(shù)顯示,這一周指數(shù)也出現(xiàn)了顯著增長(zhǎng),顯示市場(chǎng)信心經(jīng)過(guò)前兩周的低迷之后已有所恢復(fù)。

業(yè)內(nèi)人士分析,究其原因,主要源于市場(chǎng)已部分消化調(diào)控升級(jí)這一重大利空,11月末的拍地?zé)岢币矊?duì)新房市場(chǎng)信心產(chǎn)生了較強(qiáng)的提振作用。

新盤(pán)入市、溢價(jià)觸頂、中介升溫,這些現(xiàn)象是否釋放出樓市回暖的信號(hào)?年底是否將上演樓市“翹尾行情”?

“根據(jù)消費(fèi)者信心指數(shù)來(lái)看,消費(fèi)者的心態(tài)趨于穩(wěn)定,但這是一個(gè)處于低谷的穩(wěn)定?！狈綇埥诱J(rèn)為,月末的翹尾屬于開(kāi)發(fā)商集中網(wǎng)簽的技術(shù)性因素造成,并沒(méi)有指導(dǎo)意義。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將保持平穩(wěn),不會(huì)出現(xiàn)大起大落,“杭州樓市已經(jīng)從癲狂走向理性”。

方張接說(shuō),從供需關(guān)系來(lái)分析,今年以來(lái)杭州樓市的上漲缺少堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),可售套數(shù)沒(méi)有變化,不像個(gè)別城市出現(xiàn)了一房難求的情況。更多的是由于情緒的誘導(dǎo)和周邊城市的外溢效應(yīng),引發(fā)了杭州樓市的“癲狂”。

馬英樞也持同樣觀點(diǎn)。他認(rèn)為,樓市受市場(chǎng)與非市場(chǎng)多種因素影響,走勢(shì)復(fù)雜。從一年的數(shù)據(jù)來(lái)看,他并不認(rèn)為年末翹尾的情況會(huì)出現(xiàn),或者說(shuō)即便出現(xiàn)也不會(huì)那么明顯。