核心閱讀

治理黑中介，既要依法打擊其失信違法行為，遏制其勢頭；也要從制度設(shè)計上入手，消除其存在土壤，凈化行業(yè)環(huán)境。消費者也應(yīng)理性消費，提高證據(jù)意識，做好簽約前的“功課”。

黑中介到底該怎么管？租房者怎樣才能避免“掉坑里”？記者采訪了中國人民大學(xué)商法研究所所長劉俊海教授、北京大學(xué)法學(xué)院講席教授姜明安、鏈家網(wǎng)COO首席內(nèi)容官徐東華、北京市盛廷律師事務(wù)所主任律師畢文強。

如何遏制中介亂來

行政手段要用足，司法救濟要高效

記者：短期來看，打擊黑中介，我們有哪些措施可以考慮？

劉俊海：第一，要強化監(jiān)管，消除監(jiān)管盲區(qū)，消除監(jiān)管套利空間，打造誠信的房地產(chǎn)中介市場秩序。監(jiān)管者要與消費者站在一起。黑中介要承擔(dān)的民事責(zé)任、行政責(zé)任、刑事責(zé)任，要一并追究。不是說行政處罰了，民事賠償就不需要，或者賠錢了就不行政處罰了。

第二，除了罰款等行政處罰手段，監(jiān)管工具箱里還有一些工具應(yīng)該用足、用好。比如行政調(diào)解，監(jiān)管部門有行政處罰權(quán)，如果中介聽從調(diào)解建議，與消費者握手言和，承擔(dān)賠償責(zé)任的，那監(jiān)管部門是不是就可以輕罰或者不罰呢？這就對消費者維權(quán)有所幫助了。

第三，法院要提供高效的司法救濟。要做到對黑中介案件的快立案、快審理、快判決、快執(zhí)行，支持消費者權(quán)益保護法規(guī)定的消費者“1+3”倍的懲罰性賠償請求權(quán)。

第四，消費者協(xié)會可以通過消費警示、消費指南、糾紛調(diào)解等手段協(xié)助消費者維權(quán)。省級消費者協(xié)會對于在全省乃至全國范圍內(nèi)有影響力的房地產(chǎn)中介侵權(quán)案件可以提起公益訴訟，這已經(jīng)為消費者權(quán)益保護法、民事訴訟法和最高院關(guān)于消費民事公益訴訟的司法解釋所確認，但還有待激活。總之，提高中介失信成本，減少失信收益；提升消費者維權(quán)收益，降低維權(quán)成本，做到雙升雙降，司法救濟就會是給力的。

姜明安：我不建議行政機關(guān)以行政調(diào)解的方式介入中介和消費者的合同糾紛。行政機關(guān)過問這些糾紛的成本可能很大，問題可能解決不了。如果中介的確存在行政違法行為，違法后果造成了承租人的損失，承租人向主管行政機關(guān)反映也還是有必要的。行政機關(guān)可對中介依法給予行政處罰，并可責(zé)令中介主動糾正違法行為，賠償承租人的損失。

如何消除生存土壤

建消費者友好型制度

記者：根除黑中介的生存空間，凈化行業(yè)環(huán)境，我們還可以做怎樣的努力？

劉俊海：首先，應(yīng)當(dāng)建立全天候、全方位、跨市場、跨部門、跨地域、信息共享、快捷高效、有機銜接的房地產(chǎn)中介市場監(jiān)管合作機制。建立房地產(chǎn)中介信用查詢體系，一張網(wǎng)覆蓋全國，中介有過劣跡的在網(wǎng)上都可以查出來，消費者就可以做到心明眼亮了。推動房地產(chǎn)市場治理的現(xiàn)代化，打造協(xié)同共治體系。

其次，完善信用監(jiān)管和信用制裁制度。建立房地產(chǎn)中介機構(gòu)的資質(zhì)分級管理制度。以他們的誠信度作為最核心的劃分標準，而不是以注冊資本多少、人員多少為標準。信用等級高的可以做更多的中介業(yè)務(wù)類型，評級低的業(yè)務(wù)范圍就受到限制。對企業(yè)來說，注冊資本不重要了，重要的是他們的信用資本?；谛庞帽O(jiān)管的市場主體分類才有意義。這需要制度創(chuàng)新，智者先行。我呼吁盡快出臺對房地產(chǎn)中介的信用監(jiān)管條例。

2015年，國務(wù)院38個部門簽署了《失信企業(yè)協(xié)同監(jiān)管和聯(lián)合懲戒合作備忘錄》，共同懲戒失信。對那些不誠信的中介企業(yè)、個人也應(yīng)納入黑名單，讓他們以后無法參與政府采購，無法獲得財政資金支持，無法申請獲獎稱號，無法獲得銀行貸款……總之，一處失信，處處受限。

其次，推動制度創(chuàng)新，打造消費者友好型的制度設(shè)計。比如，可以規(guī)定消費者搬進房子、試住了再給中介錢，而不是現(xiàn)在這樣還沒住進去就先交錢；完善房地產(chǎn)中介保證金制度，起訴法院，找不到人沒關(guān)系，找到錢就可以了，可以規(guī)定賠償就從保證金里支出。

再次，加強前端關(guān)口管理。通過對房東自身的維權(quán)教育，使其不把房子交給黑中介出租。黑中介往往承諾房東高收入，說找合法中介，租賃合同還得備案，就要交稅了，我們可以不交稅。房東貪點小便宜，就有給黑中介做房源的動力。但是房東應(yīng)該有風(fēng)險消費的理念，似乎是避稅了，可黑中介經(jīng)常是兩頭坑人。比如偷偷打隔斷，業(yè)主后面想恢復(fù)原狀，也很麻煩。

徐東華：一是從準入保證金等方面入手，提高行業(yè)準入門檻。這樣，規(guī)模過于小的企業(yè)是無力承擔(dān)運營成本的。二是對規(guī)模型的中介給予一定扶持，使企業(yè)敢于在該業(yè)務(wù)上投入市場競爭，不斷拉升競爭門檻，形成“良幣驅(qū)逐劣幣”的正向循環(huán)；三是建立從業(yè)人員黑名單制度，不僅對違規(guī)企業(yè)進行打擊，同時對違規(guī)人員予以打擊，其他企業(yè)不可招募黑名單中的人員，提高個人違規(guī)成本。

姜明安：消除黑中介，要提高經(jīng)營者誠信經(jīng)營的意識。這需要法律制度跟上，讓法律迫使經(jīng)營者不得不誠信經(jīng)營。對某些中介不誠信的行為，現(xiàn)在可能只是違反合同法的問題，將來或可同時作為行政違法行為加以查處。至于對承租人因黑中介欺詐而受到的損失，行政機關(guān)在對黑中介實施罰款處罰時，應(yīng)讓黑中介先支付受害人的被騙損失，然后再支付罰款，即借鑒破產(chǎn)法上破產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先清償工人工資，然后才繳納欠稅的做法。

如何防范租房陷阱

盡量選擇信譽好的機構(gòu)，別貪便宜

記者：簽約租房時，消費者有哪些注意事項？

劉俊海：首先，消費者要理性消費，保持風(fēng)險意識。要從容淡定，千萬不要沖動。沒有資質(zhì)，沒有牌照，一看就是黑店，就別圖便宜去那兒租房了。要明明白白看廣告，認認真真簽合同，清清爽爽交房租。不要被虛假廣告忽悠，要看好自己的錢袋，防止貪小便宜吃大虧。

對廣告，一定要多打幾個問號。廣告往往報喜不報憂。要學(xué)會“倒著看廣告”，反向思考：宣傳說好的地方，就要想想會不會有什么瑕疵。

其次，消費者要善于固定和保全證據(jù)。打官司就是打證據(jù)。除法律規(guī)定的幾種舉證責(zé)任倒置的情況外，都是誰主張誰舉證的。有的消費者把廣告、合同、發(fā)票都弄沒了，這就難以維權(quán)了。

最后，消費者應(yīng)當(dāng)找消費者協(xié)會幫忙，經(jīng)常咨詢消費陷阱，找些消費指南、警示，看看哪些消費者上當(dāng)受騙了。然后自己就繞開它。這點也很重要。

畢文強：消費者在尋租之前務(wù)必做好功課，對相關(guān)信息進行初步了解?？赏ㄟ^選擇多家中介機構(gòu)咨詢、對比的方式進行，切勿盲目選擇。在簽訂合同之前，盡量選擇信譽好的房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，并審查服務(wù)機構(gòu)以及房產(chǎn)經(jīng)紀人的相應(yīng)證照是否齊全。