為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，建立美好和諧社會(huì)，2003年6月8日國(guó)務(wù)院令第379號(hào)公布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，2016年1月13日國(guó)務(wù)院根據(jù)多年來的實(shí)施情況，對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修改，雖然修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》比原條例更合理、更完善，但在實(shí)施過程中仍存在不足。

一、 《條例》對(duì)什么是業(yè)主大會(huì)沒有進(jìn)行定義，導(dǎo)致有些住宅小區(qū)的業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)沒有概念，許多業(yè)主認(rèn)為，只要住宅小區(qū)有事叫業(yè)主開會(huì)，就叫業(yè)主大會(huì)，不開會(huì)就沒有業(yè)主大會(huì)，認(rèn)為業(yè)主大會(huì)可有可無，有些地方甚至還發(fā)生，由幾個(gè)熱心人召集部分業(yè)主開會(huì)，宣布成立業(yè)主大會(huì)，并不經(jīng)任何部門審核批準(zhǔn)，自刻公章等亂象。

二、 《條例》對(duì)什么是業(yè)主委員會(huì)沒有進(jìn)行定義，造成業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自的職責(zé)混淆，容易產(chǎn)生兩種情況：（1）業(yè)主不論大事小事一律找業(yè)主委員會(huì)，不找物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)成了業(yè)主的“傳聲筒”。處理不滿意，業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)就有意見，使業(yè)主委員會(huì)的工作很被動(dòng)。（2）業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)的事，有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)是多余的，可有可無，以上情況對(duì)業(yè)主委員會(huì)協(xié)助、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同工作十分不利。

三、 《條例》沒有業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)來源的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是政府有關(guān)部門審核批準(zhǔn)的組織機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)的成員工作雖然帶有公益性質(zhì)，但一個(gè)機(jī)構(gòu)的運(yùn)行必然會(huì)有費(fèi)用產(chǎn)生，如果業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來源不作明確規(guī)定，就容易產(chǎn)生兩種結(jié)果：（1）造成業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互勾結(jié)，以犧牲業(yè)主利益為條件，而獲取經(jīng)費(fèi)甚至是好處。（2）業(yè)主委員會(huì)因無經(jīng)費(fèi)，工作無法開展，最后名存實(shí)亡。

四、 《條例》第六條關(guān)于業(yè)主的權(quán)利中，沒有明確業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的收益知情權(quán)和分享權(quán)，這不僅不利于保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，也與《物權(quán)法》精神相不符。

五、 《條例》第十三條，業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，根據(jù)這一條款，業(yè)主委員會(huì)無權(quán)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，哪怕遇到重大或緊急情況也無權(quán)召開。比如，住宅小區(qū)某單元電梯壞了需動(dòng)用大修基金，而動(dòng)用大修基金必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，怎么辦？還有如果住宅小區(qū)某單元樓頂滲水，影響到頂樓業(yè)主正常生活，整改需動(dòng)用大修基金又怎么辦？再有，如果業(yè)主委員會(huì)打算動(dòng)用住宅小區(qū)共用用物業(yè)部位，設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，需召開業(yè)主大會(huì)征求意見，又怎么辦？

六、 《條例》第十四條，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)于會(huì)議召開15日前通知全體業(yè)主，該條款沒有考慮到出現(xiàn)特殊情況的因素，不利于業(yè)主委員會(huì)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)重大或突發(fā)事件的處理，容易造成利害相關(guān)業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的矛盾，不利住宅小區(qū)的團(tuán)結(jié)與和諧。

七、 《條例》第三十條，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，該對(duì)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供必要的物業(yè)用房，只有定性的要求，沒有定量的標(biāo)準(zhǔn)，也沒有明確由省市地方政府確定，這給建設(shè)單位留下了法規(guī)漏洞，對(duì)業(yè)主的權(quán)益也會(huì)帶來侵害。

八、 《條例》第五十四條，利用物業(yè)共同部位，共有設(shè)施設(shè)備，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主，業(yè)主大會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，該條款混淆了業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，因?yàn)槲飿I(yè)共用部位，共同設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)是全體業(yè)主的，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是產(chǎn)權(quán)人的代表，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是業(yè)主大會(huì)堂選聘的服務(wù)企業(yè)，如果產(chǎn)權(quán)人使用自己的產(chǎn)權(quán)還要征得物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，就如一個(gè)家庭請(qǐng)了保姆，家里處理家庭財(cái)產(chǎn)還必須征得保姆同意一樣不靠譜。

九、 《條例》六十二條，違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，應(yīng)給予警告，沒收違法所得，并處以10萬以上50萬以下罰款，由于《條例》第三十條對(duì)建設(shè)單位提供必要的物業(yè)管理用房只有定性要求，沒有定量標(biāo)準(zhǔn)，因此執(zhí)行有困難，并且如果建設(shè)單位房子已賣完，責(zé)令限期改正也困難。

十、 目前全國(guó)一二線城市房地產(chǎn)開發(fā)已完成了80%左右，現(xiàn)在新開發(fā)的房源不多，如果《條例》只對(duì)《條例》下發(fā)后仍不按規(guī)定提供必要物業(yè)用房，或擅自改變業(yè)主共有物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)的建設(shè)單位，進(jìn)行處理，那么，《條例》以前的違規(guī)建設(shè)單位怎么處理，如果以前的不處理，這對(duì)廣大業(yè)主公平嗎？

為使《物業(yè)管理?xiàng)l例》更加完善，更加具有實(shí)用性和可操作性，能更合理地保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，減少社會(huì)矛盾，建立和諧住宅小區(qū)，建設(shè)和諧社會(huì)，特提出以下建議：

一、 明確業(yè)主大會(huì)的定義

業(yè)主大會(huì)是在政府主管部門指導(dǎo)下，住宅小區(qū)業(yè)主為加強(qiáng)和完善本住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)而自愿組建的群眾性機(jī)構(gòu)組織，它對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)有決定權(quán)（國(guó)家法律法規(guī)有規(guī)定的除外）。

二、 明確業(yè)主委員會(huì)的定義

業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，是經(jīng)政府有關(guān)主管部門審核批準(zhǔn)成立的組織機(jī)構(gòu)，它是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主大會(huì)處理本住宅小區(qū)日常物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)事務(wù)，協(xié)助和監(jiān)管物業(yè)服務(wù)履行服務(wù)合同，提高服務(wù)質(zhì)量。

三、 明確業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來源

解決業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)，是保證業(yè)主委員會(huì)正常工作的必要條件之一，建議從以下兩個(gè)方面解決，（1）在物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)中提取，具體比例在物業(yè)服務(wù)合同中約定，（2）從住宅小區(qū)物業(yè)共有部位，共有設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的經(jīng)營(yíng)收益中解決，前提是業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)通過。

四、 在《條例》第六條，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利中增加業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的收益知情權(quán)和分享權(quán)的內(nèi)容。

五、 在《條例》第十四條，規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)應(yīng)于會(huì)議召開15日前通知全體業(yè)主，應(yīng)增加若遇住宅小區(qū)重大或緊急情況可在會(huì)議召開7日前通知全體業(yè)主。

六、 在《條例》第三十條，應(yīng)明確規(guī)定建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房的定量規(guī)定，或明確由省、市、地方政府確定。

七、 《條例》第五十四條，應(yīng)修訂為：利用物業(yè)共用部位、共有設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主，業(yè)主大會(huì)同意，并通報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

八、 在《條例》第十三條中，應(yīng)增加如住宅小區(qū)遇到重大或緊急情況，業(yè)主委員會(huì)也可召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

九、 在《條例》六十二條中，違反條例規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按規(guī)定提供必要的物業(yè)管理用房的應(yīng)增加，若建設(shè)單位不能提供物業(yè)管理用房，則按當(dāng)?shù)厥袇^(qū)價(jià)用貨幣補(bǔ)償方式支付給業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)自己解決物業(yè)用房問題。

十、 《條例》中應(yīng)增加，不論在《條例》發(fā)布前后，違反規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的，都應(yīng)按《條例》六十二條規(guī)定處理。