□新 平

我國(guó)經(jīng)濟(jì)近年來(lái)的貨幣化進(jìn)程越來(lái)越受到國(guó)際國(guó)內(nèi)的廣泛關(guān)注。而在時(shí)下，這一關(guān)注恐怕將為經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)化進(jìn)程所取代。面對(duì)漲勢(shì)洶涌的房?jī)r(jià)，“十一”長(zhǎng)假前后，全國(guó)各地再次進(jìn)入新一輪調(diào)控高潮，央行行長(zhǎng)隨之也公開表態(tài)。但究竟這輪調(diào)控能否使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)擺脫“一管就死——一死就放——一放就亂”式的循環(huán)往復(fù)，各方都在拭目以待。

所謂經(jīng)濟(jì)貨幣化，是指相對(duì)于自給自足的物物交換而言，貨幣的使用正在隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而日益增加，也就是指交易過(guò)程中可用貨幣來(lái)衡量的部分比重越來(lái)越大。顯而易見(jiàn)，適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)貨幣化有益于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而當(dāng)我國(guó)的貨幣化（M2/GDP）程度在世界上“會(huì)當(dāng)凌絕頂”時(shí)，事情就會(huì)走向反面，公眾不但不會(huì)為之喝彩，反而會(huì)為流動(dòng)性泛濫而倍感焦慮。只是現(xiàn)在，這種焦慮已轉(zhuǎn)移到類似的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象——經(jīng)濟(jì)過(guò)度房地產(chǎn)化上來(lái)。在此，不妨類似給經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化下個(gè)定義，就是“房地產(chǎn)市值/GDP”。2005年迄今，我國(guó)幾乎每年都在調(diào)控房地產(chǎn)，除了2008年四季度的7折利率、兩成首付、下調(diào)契稅，2012年四大行松綁首套房貸利率，2014年至2016年“9·30”、“3·30”、契稅營(yíng)業(yè)稅新政之外，其他年份出臺(tái)的無(wú)不是緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。遺憾的是，各地房?jī)r(jià)始終處于總體高歌猛進(jìn)之中，尤其京滬穗深等一線城市，屢屢創(chuàng)下房?jī)r(jià)新高。

那么，下一步房地產(chǎn)調(diào)控究竟該如何入手呢？在筆者看來(lái)，至少有三個(gè)環(huán)節(jié)不該忽略：

首先，要重視過(guò)度房地產(chǎn)化帶來(lái)的危害。必須重申那句老話：經(jīng)濟(jì)發(fā)展不該被房地產(chǎn)業(yè)所綁架。顯而易見(jiàn)，從宏觀格局上講，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度已從改革開放前35年的平均9%以上下降到現(xiàn)在的6至7%左右。但是，隨著二孩政策的出臺(tái)，我國(guó)人口數(shù)量的絕對(duì)增加勢(shì)頭必引致新一輪住房剛需，如果不能妥善疏導(dǎo)，以致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，一旦泡沫破裂，對(duì)經(jīng)濟(jì)的破壞作用難以估量。就算泡沫并不破裂，高房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)的破壞作用依然值得警惕：一方面，對(duì)成熟企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)利潤(rùn)豐厚，遠(yuǎn)超普通實(shí)業(yè)企業(yè)收益，這對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的信心無(wú)疑是個(gè)很大打擊。以致產(chǎn)生賣掉企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)的想法。對(duì)此，我們已在現(xiàn)實(shí)生活中找到鮮活案例：上市企業(yè)*ST寧通B由于連續(xù)兩個(gè)會(huì)計(jì)年度出現(xiàn)虧損，公司股票被警示退市風(fēng)險(xiǎn)。今年上半年，該公司凈利潤(rùn)為-2111萬(wàn)元，但如果能成功出售兩套學(xué)區(qū)房資產(chǎn)，那上半年虧損部分就將被抹平，公司保殼成功幾率便大增。這個(gè)真實(shí)事例充分說(shuō)明，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆的背景下，一家上市公司上千名員工苦干一年，很可能還不如一人在一線城市買一套房子的收益。另一方面，對(duì)于創(chuàng)業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于其成長(zhǎng)初期具有高度的脆弱性，往往會(huì)因租金成本上漲等因素影響而遭遇滅頂之災(zāi)，從而扼殺企業(yè)的創(chuàng)新潛力，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展?；谏鲜稣J(rèn)識(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控必須要以健全完善統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系為基礎(chǔ)，即不但要有針對(duì)價(jià)格變動(dòng)的統(tǒng)計(jì)，還要有相對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量（GDP）變動(dòng)的統(tǒng)計(jì)：如果經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化的程度竟大大高于雄踞全球的我國(guó)貨幣化程度，即可判定實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)的概率已大大上升，畢竟國(guó)民財(cái)富不該被一堆鋼筋混凝土所占據(jù)！

其次，確保調(diào)控措施手段的科學(xué)性。從2005年到今天，房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)了12年，完全有必要對(duì)既往曾經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施逐一來(lái)個(gè)后評(píng)估，反復(fù)推敲，去蕪存菁。據(jù)世界各國(guó)的成功經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)調(diào)控歷來(lái)不以是否市場(chǎng)機(jī)制主導(dǎo)論英雄，反而是“市場(chǎng)手段+行政命令”的有機(jī)結(jié)合體。以國(guó)際公認(rèn)的新加坡經(jīng)驗(yàn)為例，之所以新加坡居民住房擁有率能達(dá)九成之多，其名聲在外的組屋政策居功至偉，有超過(guò)八成居民擁有組屋。組屋政策可簡(jiǎn)練地概括為：由政府建造住房出售給符合資格的公民或永久居民，保證絕大多數(shù)人能買得起，但每戶只能買一套；對(duì)額外想購(gòu)買公寓樓（商品房）的居民，不但需要出售之前他手中擁有的組屋，還要支付4至5倍于組屋的價(jià)格。也就是說(shuō)，為達(dá)到居者有其屋的目的，新加坡政府實(shí)際采取了隱形的一套房限購(gòu)制度。我國(guó)短期內(nèi)要想實(shí)現(xiàn)戶均一套政策性住房的目標(biāo)還非常困難，但完全可借鑒新加坡住房調(diào)控的做法，確保本地居民戶獲得有限住房的購(gòu)買資格。從這個(gè)意義上說(shuō)，在京滬穗深等房?jī)r(jià)更易上漲的一線城市始終堅(jiān)持限購(gòu)政策，同時(shí)在二、三線城市根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控需要相機(jī)抉擇實(shí)施限購(gòu)政策，相信仍有很強(qiáng)的政策生命力。

第三，把關(guān)鍵性調(diào)控措施的效力用到極致。在過(guò)去長(zhǎng)達(dá)12年的房地產(chǎn)調(diào)控中，我們常?？吹姐y行住房按揭貸款比例變動(dòng)的身影。但是，與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展息息相關(guān)的銀行資金絕不止住房按揭貸款，還有土地儲(chǔ)備貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款。盡管隨著今年財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、銀監(jiān)會(huì)等4部委《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》的發(fā)布，禁止各地就新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目所需資金向銀行舉債，土地儲(chǔ)備貸款成了歷史，但房地產(chǎn)開發(fā)貸款的影響仍不容小覷，只有與住房按揭貸款聯(lián)動(dòng)，才能更好發(fā)揮房地產(chǎn)調(diào)控作用。今年以來(lái)，隨著品牌房企紛紛回歸一二線城市，上海、蘇州等20多個(gè)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，地王層出不窮。近期，福建房地產(chǎn)企業(yè)融信集團(tuán)更以110億價(jià)格拿下上海靜安區(qū)地塊，可售面積單價(jià)高達(dá)14.3萬(wàn)，如算上資金成本和開發(fā)成本，這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)不賣到單價(jià)20萬(wàn)以上估計(jì)是賺不到錢的。至于房地產(chǎn)企業(yè)搶地?zé)岢钡牡讱饩烤箯暮味鴣?lái)？答案不言自明，即來(lái)自于銀行資金的鼎力支持。然而，由此也催生了兩類問(wèn)題：其一，推波助瀾房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲，經(jīng)濟(jì)更趨于房地產(chǎn)化，抬升企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，打壓實(shí)業(yè)生存空間；其二，一旦房?jī)r(jià)大幅回調(diào)，勢(shì)必造成房地產(chǎn)企業(yè)還款壓力和商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。有鑒于此，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能不未雨綢繆，與住房按揭貸款協(xié)同提升金融調(diào)控效率。