在樓市“因城施策”的語境中，那些房價暴漲的城市，也該對當?shù)貥鞘酗L險、漲價緣由有個評估剖析，并有的放矢。

繼去年人人談股論市后，今年以來，網上線下，樓市大概是最熱門話題。這兩天，一段“監(jiān)拍杭州某樓盤開盤現(xiàn)場 購房人搶購擠破大門”的視頻在網上熱傳；南京限購前日新房認購1570套，限購當日（9月26日）離婚人數(shù)激增三倍；也是近日，蘇州9月最后兩宗地塊的出讓中，新城控股以106.27億元競得一塊商服住地，創(chuàng)下蘇州史上土地價格新高。

一些二線城市土地市場的火爆迅速傳導到市場層面，高溢價土地拉高了樓市上漲的整體預期，越來越多的樓市“散戶”按捺不住、紛紛持幣入場。為此有些城市在解除限購不到兩年后，又祭出限購的“法寶”。

隨著樓市進入“分化時代”，今年年初，中央和國務院已對樓市作出“因城施策”的政策方向。這里的“因城施策”，指向的是施策要“因地制宜”的精細化，不止要分城，很多時候還得細化為一城（區(qū)）一策。而施策要精準，必須針對具體地情，這就需要對當?shù)貥鞘酗L險情況加以評估和解剖，進而對癥下藥。

很多人眼下都在說“樓市泡沫”，但各地樓市有無泡沫、泡沫多大，顯然要科學估算，而不應是僅根據房價高低粗略判斷。

判斷房價合理性最常見的參照標準是房價收入比。根據媒體日前最新公布的統(tǒng)計數(shù)據，2016年上半年中國房價收入比最高的城市中，除了一線城市，廈門（5.47）、南京（3.83）、三亞（3.80）、福州（3.53）、溫州（3.42）等城市紛紛擠入TOP10名單，按照國際慣例，房價收入比在3至6倍之間為合理區(qū)間。

看上去，不少二線城市房價并沒有漲到完全脫離“收入引力”的地步，但衡量房價高低的房價收入比合理區(qū)間在哪里，國際上也一直存在爭議。據國家統(tǒng)計局的數(shù)據，廈門、合肥、南京同比漲幅均超過38%，這確實已超出了人們的心理承受區(qū)間。

除了房價收入比，樓市“泡沫”還有些可資審視的指標，包括空置率、租售比、住房供給是否飽和和對實體經濟的實際影響等。對掌握了許多摸底數(shù)據的地方政府而言，這些需綜合考量。

就目前看，這輪多個二線城市樓市爆發(fā)，跟城鎮(zhèn)化進程加速、一線城市進入了規(guī)?？刂齐A段，導致人口向區(qū)域內經濟中心涌入速度加快、其供給又不足有關。更重要的是，本輪房價上漲更多的還是種貨幣現(xiàn)象：實體經濟進入轉型區(qū)間，市場上缺乏高回報的投資項目，加上全球性貨幣偏向寬松策略，資金迫切需要找出路。

對于這些復雜情況，政策層面尤需冷靜應對。在樓市施策“事權”下移的語境中，各城市也該根據當?shù)貥鞘酗L險、漲價緣由等，無需出手的可由市場自行調節(jié)，即便要出手，也該有的放矢、進行可能差異化的處理，有的可以加大而非收緊土地的供應，有的可以推動廉租房的建設，有的可以通過租房稅收抵扣，有的可以對住房貸款的利率調整等，還有的可祭出組合拳，從供給端進行政策調整，而不能動輒陷入限購依賴。畢竟，限購可能給購房者心理造成刺激，變成間接給樓市添油加火，也沒從根本上解決貨幣現(xiàn)象導致的房價上漲，只會助推漲價的溢出效應。

本質上，在實體經濟始終難以掙脫下行區(qū)間之時，目前的樓市漲幅更多的還是資金空轉的虛火。在政府出手前，也該有些基于數(shù)據模型的“泡沫預估”，并據此因勢利導、精準施策，而不是房價一漲就限購、一跌又取消的循環(huán)。