在一定的經(jīng)濟環(huán)境下，資金的逐利本質使其流動方向往往一致。在脫歐、人民幣貶值、資產(chǎn)荒等等綜合因素的影響下，近期房地產(chǎn)市場，特別是一線城市的地產(chǎn)正迎來一輪超出業(yè)內所有人預期的市場表現(xiàn)。一方面供地節(jié)奏受到嚴格控制，開發(fā)商在一線城市爭相搶奪地王；另一方面，熱錢也在全球資產(chǎn)配置中將著眼點逐步由海外商用物業(yè)回流到國內，而一線城市的房產(chǎn)因其無可替代的保證增值能力，成為投資者爭相競逐的對象，這在一定程度上構成了京滬深近期樓市價量雙升，庫存急劇下降的動力。

據(jù)萊坊攜手中銀國際發(fā)布的2016年《財富報告》顯示，根據(jù)調查，平均住宅房產(chǎn)占超高凈值人士投資財富的四分之一，逾40%的受訪者表示出未來10年內有增加豪宅投資的意愿。有業(yè)內人士認為，寬松的信貸政策給了這些資金流入地產(chǎn)的動力。在杠桿驅動下，大量資金開始涌入高端房產(chǎn)領域。鑒于一線城市住宅庫存持續(xù)降低，新房供應縮減，二手房業(yè)主坐地起價，購房者今天相中的房子明天可能就買不到，稀缺保值性的一手豪宅成為超高凈值人群狙擊的標的。

僅以北京為例，限墅令后全市別墅庫存量被鎖定在7000套，預期“10萬元+”豪宅庫存5000套（兩者有少量重疊），在遍地豪宅的圍堵下，內城豪宅由于存量少，地處核心區(qū)等稀缺性，交易量價異軍突起。有統(tǒng)計顯示，最近10年內，北京四環(huán)以內別墅有效在售存量僅62套。鑒于此，占據(jù)四環(huán)內別墅供量半壁江山的龍湖西宸原著近日爆出一套湖景樓王雙拼別墅，備案總價1.25億元，按地面單價計算超過46萬元/平米。而該項目開盤一年累計銷售額已逼近65億元，也印證了市場對于一線城市，內城頂級業(yè)態(tài)產(chǎn)品的高度關注。

內城別墅單價或破35萬元

幾年前，北京釣魚臺7號院曾拋出每平方米30萬元的銷售價，當時業(yè)內一片嘩然，認為這只是營銷噱頭，市場成交價不可能達到這一高度。然而，今年7月份，上海華僑城蘇河灣項目以高達34.49萬元/平方米單價成交一套別墅，創(chuàng)下中國內地樓市新房有史以來最高記錄。

值得關注的是，上海華僑城蘇河灣項目與北京龍湖西宸原著項目有異曲同工之處。

從區(qū)位上來看，上海華僑城蘇河灣項目步行至南京路只需要10分鐘-20分鐘，東距外灘1000米左右，周邊金融中心、商圈資源優(yōu)質且豐富，屬于上海內環(huán)中的心臟地帶。而龍湖西宸原著項目位處西三環(huán)，緊鄰麗澤金融商務區(qū)，該區(qū)目前擁有億元以上企業(yè)189家，注冊資本超2300億元，SKP、五星級酒店群及大型商務配套齊全，是北京三個金融中心的新貴。此外，以麗澤金融商務區(qū)為核心，兩公里半徑內業(yè)已匯聚了龍湖西宸原著、懋源璟岳、中國璽、昆侖域以及北京單價地王葛洲壩樊家村項目，因此該區(qū)被稱為“地王俱樂部”，土地價值紅利仍在釋放。

從產(chǎn)品特性來看，龍湖西宸原著有望以破35萬元/平方米成交的是一套雙拼湖景別墅，且是邊戶產(chǎn)品，而華僑城蘇河灣項目以34萬元/平方米單價成交的同是別墅邊戶產(chǎn)品，兩者都是京滬內城別墅中的墅王產(chǎn)品。

從價格來看，上海蘇河灣項目報價38萬元∕平方米，目前最高以34萬元∕平方米成交。而據(jù)《證券日報》記者了解，在龍湖西宸原著項目8月推出的20套湖景別墅中，湖景樓王雙拼別墅的單價報價46萬元，已遠超上海蘇河灣頂豪價格。而其他別墅產(chǎn)品單套量級也在5000萬元以上，且8月份入市一個月已售出10套，銷售額超5億元。其中一對來自金融系統(tǒng)的投資姐妹開盤當天未能搶到房源，第二天來售樓處直接每人認購一套。

北京內城別墅僅62套在售

今年以來，單價超過10萬元，總價超過2000萬元的豪宅成交量爆棚，其中不乏一線城市地王頻現(xiàn)的催動，尤其上海拍出了名義樓面價10萬元∕平方米，可售樓面價14.3萬元∕平方米的地塊之后，一城市縮減土地供應。任志強稱，地方政府限制房價，連續(xù)出現(xiàn)地王，減少土地供應，北京已經(jīng)4個月沒有土地供應了，這導致住宅庫存快速下降。

事實上，從供給端來看，自2003年別墅用地禁批之后，相比公寓豪宅、大平層而言，內城別墅成為北京高端市場上“稀缺產(chǎn)品之中的稀缺產(chǎn)品”，供應量少，需求旺盛，因此成為全球資產(chǎn)配置的保值之選。

根據(jù)天朗數(shù)據(jù)顯示，綜合近10年北京四環(huán)以內別墅存量來看，僅有188套，除去霄云路爛尾項目126套房源，真正入市的內城別墅產(chǎn)品僅62套。且從2011年至今，除去2015年西宸原著項目供應的47套別墅外，僅入市過2套別墅。從2015年下半年至今更是零供應。

值得一提的是，在西三環(huán)麗澤金融商務區(qū)板塊，還有一塊住宅用地將出讓，市場預計，該地樓面價或將超過10萬元∕平方米，而即便地價如此，受到政策限制，該地塊也已無法做出別墅產(chǎn)品。

在此背景之下，內城別墅產(chǎn)品真正面臨“賣一套少一套”的局面，而坐擁西三環(huán)內城豪宅板塊的西宸原著項目，在資產(chǎn)布局方面無疑具有更強的增值和變現(xiàn)能力。（記者 王麗新）