業(yè)內(nèi)人士表示，今年上半年市場(chǎng)的火爆掩蓋了部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。但房?jī)r(jià)“泡沫”風(fēng)險(xiǎn)與高企的個(gè)人按揭杠桿風(fēng)險(xiǎn)正逐步累積，樓市一旦調(diào)整，可能帶來(lái)不小的金融風(fēng)險(xiǎn)。如不及時(shí)化解，預(yù)計(jì)此類風(fēng)險(xiǎn)有可能在2017年集中爆發(fā)。

鼎力 房貸成銀行主力貸款板塊

從已披露的上市銀行的中報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，房貸業(yè)務(wù)幾乎已成為各家銀行貸款業(yè)務(wù)的絕對(duì)主力。數(shù)據(jù)顯示，18家上市銀行截至今年上半年末的個(gè)人住房按揭貸款余額合計(jì)為14.12萬(wàn)億元，較去年底的漲幅接近20%。

數(shù)據(jù)顯示，建設(shè)銀行上半年新增個(gè)人住房按揭貸款4078億元，較去年末增長(zhǎng)14.7%，新增房貸占新增個(gè)貸的比例為97%。建行董事長(zhǎng)王洪章表示，下半年還會(huì)大力發(fā)展個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，并加快住房公積金貸款的發(fā)展。

中信銀行數(shù)據(jù)顯示，上半年住房按揭貸款較去年末的增速達(dá)到29.4%。中信銀行董秘王康在發(fā)布會(huì)上回答《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者提問(wèn)時(shí)表示，中信銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)是“優(yōu)先支持、優(yōu)先發(fā)展”，但也有一定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)確保風(fēng)險(xiǎn)可控?！拔覀円灿邪酌麊?，優(yōu)先選擇一些價(jià)位比較合理的、配套良好的樓盤；資質(zhì)評(píng)級(jí)較高的開(kāi)發(fā)商樓盤；一線城市、價(jià)格比較穩(wěn)定的樓盤。”王康說(shuō)。

興業(yè)銀行2016年上半年新增的1698.07億元的貸款當(dāng)中，有55.3%來(lái)自于新增個(gè)人房貸?！跋掳肽昱d業(yè)銀行將繼續(xù)大力發(fā)展資本占用低、資產(chǎn)質(zhì)量比較穩(wěn)定的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)。”興業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部總經(jīng)理鄒積敏表示。

實(shí)際上，不少銀行都在通過(guò)打低價(jià)牌來(lái)加大對(duì)房貸市場(chǎng)布局力度。以天津?yàn)槔壳疤峁┓抠J業(yè)務(wù)的16家銀行全部提供優(yōu)惠利率，致使天津的首套房平均利率低至4.11%。

房貸業(yè)務(wù)成為銀行信貸板塊中的“香餑餑”是有其內(nèi)在原因的。交通銀行首席風(fēng)險(xiǎn)官楊東平表示，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的某些領(lǐng)域?qū)⒊霈F(xiàn)困難。與過(guò)去相比，高貨幣投放、高投資、高拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式可能難以為繼。因此，相比于某些銀行熱衷的公共設(shè)施和政策項(xiàng)目，交行更看好個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)?！皬牡盅郝蕘?lái)分析，再綜合交行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的判斷，我們覺(jué)得這一塊業(yè)務(wù)仍然是比較安全的。”楊東平說(shuō)。

分化 銀行源源不斷輸血大房企

與銀行對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)幾乎全力投入形成對(duì)比的是，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的對(duì)公貸款增速則較為平緩。從數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2016年6月末，18家上市銀行對(duì)公業(yè)務(wù)中涉及房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額合計(jì)4.41萬(wàn)億元，較2015年年底的4.29萬(wàn)億元增長(zhǎng)僅為2.8%。

不過(guò)，這并非意味著銀行對(duì)房企的徹底“冷落”。實(shí)際上，銀行對(duì)不同的開(kāi)發(fā)商態(tài)度分化明顯。對(duì)于一些知名房企，其從銀行獲得的資金有增無(wú)減。廣發(fā)證券報(bào)告顯示，2016年1至7月，其監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)上市房企共發(fā)生銀行貸款227筆，合計(jì)貸款總規(guī)模1562.94億元，與2015年同期相比上升138%。而從銀行授信方面，7月共有11家上市品牌房企獲得銀行授信，涉及額度263.9億元，環(huán)比上升568.1%，為16年以來(lái)最高水平。

但是對(duì)一些風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的房企，銀行則表現(xiàn)得比較謹(jǐn)慎。一位股份制銀行某支行對(duì)公業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人也對(duì)記者表示，“銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商主體會(huì)有所選擇，另外，對(duì)項(xiàng)目也會(huì)有所選擇，一般住宅項(xiàng)目、棚改項(xiàng)目會(huì)介入，但是商業(yè)項(xiàng)目、商改住項(xiàng)目就會(huì)很謹(jǐn)慎?！?/p>

一位長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)級(jí)公司人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，“如果一個(gè)房企的主要庫(kù)存在一二線城市，那么其現(xiàn)金流應(yīng)該不會(huì)太差，而且最差也可以靠賣地來(lái)?yè)沃，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)下行，與一些制造業(yè)比起來(lái)，房企的盈利前景還是要好一些，因此，重點(diǎn)布局在一二線城市的大開(kāi)發(fā)商從銀行融資并不會(huì)太困難?！?/p>

值得注意的是，除了表外貸款，銀行表外資金還有相當(dāng)一部分流入了房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)媒體援引中債登的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至去年末，銀行理財(cái)投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)15.88萬(wàn)億元，其中投向房地產(chǎn)的占比為9.68%，即余額為1.54萬(wàn)億元。如此算來(lái)，今年上半年銀行理財(cái)資金流入房地產(chǎn)行業(yè)新增了5500億元。

警惕 樓市調(diào)整或催生業(yè)界風(fēng)險(xiǎn)

從目前的情況來(lái)看，由于近一年尤其是今年上半年市場(chǎng)非?；鸨ㄣy行資金的大量資金仍在通過(guò)各種渠道流入房地產(chǎn)行業(yè)，短期內(nèi)房企資金鏈仍有支撐。但有業(yè)內(nèi)人士警示，在2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有可能將集中爆發(fā)，尤其值得注意的是，一些一二線城市可能也難以幸免。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，近年來(lái)，房企回歸一二線重點(diǎn)城市趨勢(shì)明顯，這也是一二線房?jī)r(jià)只升不降的主要原因，但隨著項(xiàng)目的深度開(kāi)發(fā)、資金的收緊以及預(yù)期的改變，一二線城市也難以逃脫價(jià)格下行趨勢(shì)，“這就如同20年前的日本東京，所有人都認(rèn)為土地寸土寸金，不可能跌價(jià)，但事實(shí)上，東京的房?jī)r(jià)最終迎來(lái)了近半的跌幅?！彼f(shuō)。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的地塊合計(jì)有59宗，合計(jì)土地出讓金為1919.38億元。這意味著，如果按照目前市場(chǎng)正常的銷售利潤(rùn)計(jì)算，這部分地王的總貨值預(yù)期將在3800億元，而截至7月底，北京整體樓盤的銷售額僅為224億元。這里面醞釀著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，今年9月到明年上半年，樓市總體將出現(xiàn)短期調(diào)整，深度調(diào)整城市更加集中。

在房?jī)r(jià)“泡沫”的同時(shí)，個(gè)人按揭貸款的高企也意味著個(gè)人杠桿的風(fēng)險(xiǎn)正在累積。海通證券分析師姜超表示，目前中國(guó)居民購(gòu)房的商業(yè)貸款杠桿率大約為42%左右。“7月國(guó)內(nèi)人民幣貸款增量達(dá)4636億元，其中代表居民房貸的居民中長(zhǎng)期貸款增量高達(dá)4773億元，占信貸總額的比重已經(jīng)超過(guò)100%?！彼硎?，如果房貸增速維持目前25%至30%的水平，那么房貸收入比將在明年或后年達(dá)到美國(guó)、日本目前的水平，并在2020年達(dá)到美國(guó)次貸危機(jī)前的歷史高點(diǎn)。

招商銀行副行長(zhǎng)對(duì)劉建軍此前表示，“房貸個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)是不大的，中國(guó)銀行業(yè)房貸的整體違約率、不良率都比較低。但如果經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤，那就是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

廣發(fā)證券分析師樂(lè)加棟表示，整體來(lái)看，2016年以來(lái)房企融資渠道依舊多元化，且資金成本處于歷史相對(duì)低位，加上熱點(diǎn)城市庫(kù)存明顯下行催生補(bǔ)庫(kù)存的融資需求，房企整體融資活動(dòng)活躍，并且融資結(jié)構(gòu)仍然以低成本的公司債為主。但是，隨著7月中央會(huì)議首次提出抑制資產(chǎn)泡沫，目前部分銀行已經(jīng)收緊開(kāi)發(fā)貸，縮短開(kāi)發(fā)貸周期，同時(shí)證監(jiān)會(huì)再次規(guī)范房企再融資資金不得用于拿地、補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款。結(jié)合土地市場(chǎng)“地王”頻出現(xiàn)象，未來(lái)不排除監(jiān)管層對(duì)房企資金渠道進(jìn)行管控的可能性。