新華社?？冢冈拢保慈针婎}：樓市現(xiàn)狀和走勢如何？——業(yè)內(nèi)人士和專家聚焦樓市四大熱點

新華社“新華視點”記者王存福、吳昊、代超

一線城市及部分二線城市樓市經(jīng)歷了上半年的升溫后，樓市趨緩、地王頻現(xiàn)、限購限貸、杠桿風(fēng)險等成為房地產(chǎn)業(yè)的熱點問題。日前在海南舉行的２０１６博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會人士就此發(fā)表了各自的看法。

熱點一：房價會否繼續(xù)上漲？

“今年上半年出現(xiàn)的部分城市房價新一輪上漲不可持續(xù)，下半年或?qū)⑾陆?。”新城控股集團(tuán)有限公司高級副總裁歐陽捷說。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，６月份７０個大中城市房價環(huán)比上漲城市數(shù)繼續(xù)減少，漲幅繼續(xù)收窄。

數(shù)據(jù)顯示，6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有55個和48個，分別比上月減少5個和1個；下降的城市分別有10個和14個，分別比上月增加6個和1個。新建商品住宅價格環(huán)比上漲的55個城市里，有33個城市的漲幅比上月收窄；最高漲幅為4.9%，低于上月0.6個百分點。

據(jù)測算，6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比綜合平均分別上漲1.8%和1.2%,分別比上月收窄0.1和0.2個百分點。分城看，一線城市環(huán)比漲幅比上月略有擴(kuò)大，二三線城市環(huán)比漲幅持續(xù)收窄。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運說，幾個月來，房地產(chǎn)銷售保持較高增速，但在經(jīng)歷回落過程；房價漲幅有所放緩，樓市分化較為明顯。

談及未來房地產(chǎn)市場的走勢，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，預(yù)測下半年將會比較平穩(wěn)，增速會放緩?！坝捎诜績r已經(jīng)到達(dá)周期高位，明年部分城市房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)負(fù)增長。”

對于房地產(chǎn)下行趨勢的判斷，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生也表示認(rèn)同，她認(rèn)為上半年房價漲幅已形成階段性高點，未來整個市場趨緩已成趨勢。

熱點二：“地王”頻現(xiàn)背后有何風(fēng)險？

地王頻現(xiàn)成了上半年房地產(chǎn)市場的一大特征，全國５０個主要城市冒出２００余宗“地王”。與會人士認(rèn)為，這場“地王盛宴”背后的風(fēng)險值得警惕。

“地王項目未來能否賺錢，要看貨幣政策是否會收緊。”迦南資本合作創(chuàng)始人、建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東表示。

對于地王頻出現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚說，這說明中國房地產(chǎn)不夠健康，目前北、上、廣、深、杭均價已經(jīng)接近５萬元，購置１００平方米房產(chǎn)需５００萬元，超過其高薪階層年收入的１０倍，房價收入比過高。

“現(xiàn)在是沒買到地糾結(jié)三天，買到地糾結(jié)五年?！毙褫x控股董事兼主席林中認(rèn)為，未來５年，北上廣深房價難以覆蓋現(xiàn)在的地價，近來在這些城市買地如果要想有錢掙，壓力不小。

熱點三：樓市調(diào)控是否更嚴(yán)？

就在與會人士就“如何看待二線城市限貸限購”討論之際，二線城市“四小龍”中的兩個先后發(fā)聲：南京宣布在南京購買二套住房首付將不低于３５％，土拍網(wǎng)上競價達(dá)到最高限價９０％時，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。蘇州當(dāng)日也規(guī)定首套未結(jié)清二套房首付比例上調(diào)，外地人買二套房要交１年社保。

南京上半年房價飆漲，６月新建住宅均價同比漲幅高達(dá)２９．７％。

歐陽捷表示，二線熱點城市出臺調(diào)控政策，目的是解決房價過快上漲的問題，同時控制地價的快速上漲，兩者相輔相成。

中國房地產(chǎn)協(xié)會原副會長朱中一也表示，中央提出抑制資產(chǎn)泡沫，預(yù)示著熱點城市將嚴(yán)格實施差別化的住房信貸政策，以抑制房價、地價非理性上漲。南京、蘇州通過限購、限貸等政策，力求降低房地產(chǎn)市場的杠桿率，抑制投資需求，呼應(yīng)中央的“抑制資產(chǎn)泡沫”政策。

不過，此前合肥等城市的限貸政策被稱為“最嚴(yán)樓市限貸”引發(fā)爭議，有人認(rèn)為行政手段干預(yù)過多。顧云昌認(rèn)為，限購、限貸等政策是不得已而為之，是短期行為。

“當(dāng)市場下行了，這些政策也沒必要再執(zhí)行?！鳖櫾撇f，房地產(chǎn)市場還是應(yīng)回歸市場手段來調(diào)控，行政手段為輔。

熱點四：杠桿風(fēng)險到底大不大？

“中國居民購房加杠桿的速度過快?！敝袊y行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國“十三五”規(guī)劃專家委員會委員巴曙松在論壇上說。

巴曙松表示，從他的研究來看，我國居民購房杠桿率從２００５年的１７．１％猛增到２０１５年的３９．９％，２０１６年這個數(shù)字估計會上升至４４％。每一輪房價的上漲，都伴隨著居民購房杠桿率的提升。

“通過交易杠桿大致評估后發(fā)現(xiàn)，新增的房貸銷售比處于高位，上漲空間有，但不宜有太樂觀的預(yù)期?！卑褪锼烧f，中國的新增房貸的銷售比從２０１１年以來持續(xù)上升，２０１６年上半年高達(dá)４３％，而５０％左右被認(rèn)為是居民新增房貸銷售比比較高的水平。

與會人士認(rèn)為，“首付貸”等杠桿產(chǎn)品應(yīng)該被重點關(guān)注，否則會引發(fā)一連串的負(fù)面效應(yīng)。

當(dāng)談及接下來是否會實行降準(zhǔn)、降息等政策時，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱認(rèn)為，現(xiàn)在都在強(qiáng)調(diào)回歸中性，回歸中性意味著不擴(kuò)張、不收縮。