全國房地產(chǎn)庫存有兩大難點(diǎn),要密切關(guān)注:一是非住宅房地產(chǎn);二是三、四線城市的房地產(chǎn)。估計(jì)庫存都有10多億平方米,很可能成為全面化解庫存的絆腳石。

今年春節(jié)過后,尤其是“2·19契稅新政”出臺后,上海、廣州、深圳等一線城市住宅銷售量價(jià)齊漲。

房地產(chǎn)市場形勢要逆轉(zhuǎn)了嗎?對此,全國政協(xié)委員、國家住建部專家委成員張泓銘表示,只要在一定時(shí)間內(nèi)用足政策杠桿、經(jīng)濟(jì)杠桿,房地產(chǎn)回溫是可以做到的,而且短期內(nèi)對于緩解地方和全國經(jīng)濟(jì)、財(cái)政下行有一定的好處。

從目前情況看,房地產(chǎn)市場回暖的現(xiàn)象雖然還沒有變成全局性趨勢,但是已經(jīng)向部分二線省會(huì)城市傳遞。張泓銘認(rèn)為,局部性的房地產(chǎn)升溫,難解全局性房地產(chǎn)庫存難題?！氨仨毘姓J(rèn),全國房地產(chǎn)庫存壓力依然嚴(yán)重,現(xiàn)在的重中之重,是要化解三、四線城市房地產(chǎn)庫存。”

有需求有方法

2015年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“三去一降一補(bǔ)”目標(biāo),其中闡述了化解房地產(chǎn)庫存的要求。

中央為什么高度重視房地產(chǎn)去庫存?張泓銘用一系列數(shù)字進(jìn)行解讀。

據(jù)他計(jì)算,已經(jīng)開始建設(shè)、無法退出又未銷售的房屋庫存,包括現(xiàn)房及期房,全國約為66.72億平方米。如果按照2015年的銷售速度,這些庫存大約需要5.19年才能消化完畢。這些庫存已經(jīng)投入資金約40萬億,扣除開發(fā)商自己投入的項(xiàng)目資本金之外,至少有28萬億是向債權(quán)人融資的,其中又有14萬億是向金融系統(tǒng)融資的,約占2015年底全國貨幣供應(yīng)量(M1)的34.91%?！斑@些庫存如果一兩年內(nèi)消化不力,部分中短期債務(wù)就無法償還;如果三五年內(nèi)消化不力,部分中長期債務(wù)就開始無法償還。顯然,這會(huì)導(dǎo)致金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。所以,把化解房地產(chǎn)庫存作為國家任務(wù)來對待毫不為過?！睆堛懻f。

如何化解房地產(chǎn)庫存?張泓銘委員表示,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了包括戶籍人口城鎮(zhèn)化、非戶籍人口落戶、鼓勵(lì)投資租賃、擴(kuò)大公租房適用范圍、順應(yīng)市場降低房價(jià)、取消購買限制的7項(xiàng)政策設(shè)想。這些政策設(shè)想,一部分在短期即可產(chǎn)生效應(yīng),還有一部分將在中長期逐步釋放效應(yīng)。春節(jié)前后,國家管理部門迅速地出臺了首付比例、購房契稅、二手房營業(yè)稅、公積金等消化庫存的優(yōu)惠措施,以后還可能出臺其他政策。這些政策,包括同各地的補(bǔ)充政策匯合起來,會(huì)迅速地在全國產(chǎn)生正面效應(yīng),相信大部分一、二線城市的庫存將在一兩年內(nèi)有明顯的下降,壓力大大降低。

庫存多化解難

“但是,全國房地產(chǎn)庫存有兩大難點(diǎn),要密切關(guān)注?！睆堛懳瘑T說。

一是非住宅房地產(chǎn)。如商鋪、辦公樓、綜合體,還有娛樂、旅游、物流等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),在前幾年住宅限購時(shí)連續(xù)多年加速建設(shè),現(xiàn)在到了產(chǎn)出高峰卻遇到經(jīng)濟(jì)下行,以至于普遍過剩,而且用途轉(zhuǎn)變的難度大,估計(jì)庫存有十幾億平方米。這一難點(diǎn),容易為人們所忽視。

二是三、四線城市的房地產(chǎn)。前幾年部分人片面理解城鎮(zhèn)化就是房地產(chǎn)化,盲目“大干快上”。但是三、四線城市的產(chǎn)業(yè)集聚和人口增長遠(yuǎn)不及一、二線城市,甚至人口凈流出、購房需求增長有限、庫存消化難度極大,全國庫存也有十多億平方米。

這兩個(gè)10多億平方米很可能成為全面化解庫存的絆腳石。為防范這兩個(gè)難點(diǎn),張泓銘委員認(rèn)為,政府應(yīng)該有底線思維和萬全之策。所謂底線思維,是指絕對不讓難點(diǎn)問題的債務(wù)傳遞引爆金融風(fēng)險(xiǎn)。所謂萬全之策,是指在運(yùn)用常規(guī)對策還不見效的時(shí)候,要有非常規(guī)對策。常規(guī)對策包括去年和今年已經(jīng)出臺或?qū)⒁雠_的稅收、利率等經(jīng)濟(jì)政策,是以經(jīng)濟(jì)杠桿為主要手段的,是符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則的。非常規(guī)對策,就是在保留這些常規(guī)對策的基礎(chǔ)上疊加行政動(dòng)員,并且要有充足的思想準(zhǔn)備和預(yù)案。

與此同時(shí),張泓銘委員提醒,要適度抑制某些城市已經(jīng)發(fā)生的房地產(chǎn)熱。“世界經(jīng)濟(jì)經(jīng)驗(yàn)證明,沒有一個(gè)大的泡沫最終是不破裂的。”