中國經(jīng)濟網(wǎng)北京２月２５日訊（記者　馬常艷）２０１６年２月２４日，清華大學恒隆房地產(chǎn)研究中心與北京大學—林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心共同發(fā)布了２０１５年第四季度“中國典型城市住房同質(zhì)價格指數(shù)”（ＣＱＣＨＰＩ）。ＣＱＣＨＰＩ指數(shù)通過剔除區(qū)位和住房品質(zhì)差異因素的影響，最大限度地保證了房價指數(shù)的同質(zhì)可比，目前包含北京、上海、天津、深圳、成都、大連、武漢和西安八個典型城市的中心城區(qū)（不含遠郊區(qū)縣）。

　?。茫眩茫龋校尚陆ㄉ唐纷》績r格指數(shù)顯示，中國主要熱點城市的新建商品住房價格在２０１５年第四季度仍然保持快速上漲勢頭，但漲幅較２０１５年第三季度已經(jīng)有所回落。２０１５年第四季度，典型城市新建商品住房價格較上一季度上漲３．０％，漲速比上季大幅回落了２．６個百分點。盡管漲速趨緩，但本季度房價相比上年同季仍上漲了１０．３％。

　　黃金十年經(jīng)濟增長紅利多為房地產(chǎn)業(yè)所獲取，房地產(chǎn)發(fā)展模式有待重新審視。從一個較長的歷史時段來審視中國城市房價，就會發(fā)現(xiàn)幾乎所有城市的房價都經(jīng)歷了巨大的漲幅。ＣＱＣＨＰＩ新建商品住房指數(shù)顯示近十年典型城市的房價都上漲驚人，一線城市尤為突出。從２００６年第一季度到２０１５年第四季度十年間，典型城市房價總體上漲２５５．１％，年均上漲１３．５％，漲速比同期９．５％的ＧＤＰ年均增長率高出４２％。這意味著房地產(chǎn)業(yè)財富聚集速度遠超其它產(chǎn)業(yè)財富創(chuàng)造速度，不同群體的財富差距由此拉大，中低收入階層住房困難問題高度凸顯。典型城市中，十年房價漲幅前三位城市依次為：深圳房價總體上漲５０８．５％、年均上漲２０．４％；上海房價總體上漲３８４．６％、年均上漲１７．６％；北京房價總體上漲３８０％、年均上漲１７．５％。十年房價漲幅后三位城市依次為：大連房價總體上漲１２８．８％、年均上漲８．９％；西安房價總體上漲１３２．９％，年均上漲９．１％；成都總體上漲１３７．１％、年均上漲９．３％。

　　金融與宏觀政策因素對房價的影響力趨弱，房價走勢則更多地為城市特性及區(qū)域性因素所主導。分城市的ＣＱＣＨＰＩ新建商品住房指數(shù)顯示，各個城市之間的差別很大，而且２０１５年第四季度各個城市的房價表現(xiàn)出現(xiàn)進一步分化。主要一線大城市房價呈現(xiàn)快速上漲勢頭，環(huán)比漲幅繼續(xù)擴大或至少保持在高位。特別對北京和上海而言，２０１５年第四季度的房價上漲是全年漲幅的主要貢獻者。也有武漢等部分二線城市住房市場在第四季度成為新興熱點，帶動全年房價漲幅出現(xiàn)一定上揚。但多數(shù)二線城市并沒有從本輪房地產(chǎn)上漲行情獲利很多，不少城市在第四季度反而呈現(xiàn)房價繼續(xù)回落的情況。

　　具體而言，上海在２０１５年第四季度的環(huán)比漲幅高達８．０％，較上季度的２．６％擴大很多，顯示上海房價仍處于加速上漲的通道，雖然２０１５年全年上海房價漲幅只有１５．２％，但第四季度的大翹尾顯示上海在２０１６年上半年很可能面臨巨大的房價控制壓力。深圳２０１５年第四季度環(huán)比漲幅為７．６％，雖然僅次于上海，但較第三季度的２６．２％已經(jīng)有明顯回落，然而深圳２０１５年全年房價累計漲幅高達十分驚人的５４．２％，如此巨大的房價漲幅一方面反映了深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的紅火，同時也可能蘊藏著不理性的市場氣氛。相比深圳和上海，北京中心城區(qū)新建商品住房市場在２０１５年度的增長率并不算很高，全年累計漲幅為５．７％（但如將遠郊區(qū)縣包含在內(nèi)全年累計漲幅將達到９．２％），這與北京“自住型商品房”占比擴大有關(guān)，同時北京中心城區(qū)的交易量相比于遠郊區(qū)縣繼續(xù)下滑。作為準一線城市的天津，雖然房價在２０１５年第三季度出現(xiàn)９．１％的環(huán)比漲幅，但在２０１５年第四季度出現(xiàn)明顯降溫，該季度環(huán)比漲幅不足０．１％，表明天津的本輪房價上漲行情有可能出現(xiàn)強弩之末的態(tài)勢。

　　在二線城市中，武漢和西安表現(xiàn)相對較為火熱，武漢中心城區(qū)２０１５年第四季度的房價環(huán)比漲幅為３．１％，甚至高于北京，帶動了２０１５全年上漲了５．１％；西安的樓市情況與武漢類似，２０１５年第四季度的房價環(huán)比漲幅為２．８％，是２０１５全年４．７％漲幅的最大貢獻者；然而，曾經(jīng)的明星城市大連的樓市在２０１５年表現(xiàn)十分黯淡，雖然第三季度一度有１．０％漲幅，但第四季度房價意外地掉頭向下，出現(xiàn)１．６％的環(huán)比下跌，導致２０１５年全年只有１．１％的漲幅；成都情況與大連類似，２０１５年除了第三季度基本一直在小幅陰跌，第四季度的跌幅是０．３％，全年的跌幅是０．２％。

　?。茫眩茫龋校纱媪孔》績r格指數(shù)與ＣＱＣＨＰＩ新建商品住房價格指數(shù)反映了一致的信息。ＣＱＣＨＰＩ存量住房價格指數(shù)顯示，２０１５年第四季度北京、上海、深圳和天津這四個核心城市的二手住房加權(quán)平均價格指數(shù)環(huán)比上漲７．１％，環(huán)比漲速比上季度提高２．５個百分點，全年上漲１７．８％。２０１５年第四季度各城市房價環(huán)比漲速從高到低依次是深圳（１２．７％）、上海（７．３％）、天津（３．９％）和北京（３．０％）。２０１５年第四季度其余四個二線城市二手住房價格環(huán)比變化幾乎為０，漲速比上季下降０．９個百分點。各城市二手住房價格環(huán)比漲速從高到低次為武漢（２．０％）、成都（０．９％）、西安（－０．９％）大連（－０．７％）。

　　財富分配與住房需求空間結(jié)構(gòu)出現(xiàn)顯著變遷，各大城市財富正向以金融服務(wù)、科技創(chuàng)新等為代表的新興產(chǎn)業(yè)板塊聚集，而傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)板塊購房需求相對下降。ＣＱＣＨＰＩ存量住房區(qū)位子市場指數(shù)顯示，各大城市內(nèi)部，新興板塊特別是金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)板塊房價漲速居首，傳統(tǒng)商圈房價上漲相對乏力。從存量住房價格在２０１５年第四季度的同比漲速看，各區(qū)位子市場中，深圳后海板塊（比上年同季上漲５７．９％，下同）、北京金融街板塊（２７．７％）、上海陸家嘴板塊（１５．０％）、天津濱江道板塊（１２．３％）、成都高新南區(qū)板塊（８．４％）、武漢光谷板塊（８．４％）、大連華南區(qū)板塊（－０．９％）、西安曲江新區(qū)板塊（－１．１％）等金融服務(wù)或新興業(yè)產(chǎn)業(yè)板塊，均在各自的城市板塊中房價表現(xiàn)最佳或最為抗跌；而深圳東門－翠竹板塊（４４．２％）、北京國貿(mào)ＣＢＤ板塊（１７．６％）、上漲徐家匯板塊（１１．２％）、武漢江漢路板塊（５．９％）、成都建設(shè)路口板塊（４．７％）、大連青泥洼板塊（－２．０％）、西安鐘樓板塊（－３．２％）等傳統(tǒng)商圈均在各自的城市板塊中房價表現(xiàn)較弱或墊底。

　　住房產(chǎn)品需求結(jié)構(gòu)不斷升級，低端住宅產(chǎn)品不再為市場所普遍熱捧。ＣＱＣＨＰＩ存量住房戶型面積子市場指數(shù)顯示，小戶型住房市場增速有所下降，中大戶型時代正來臨。從存量住房價格同比上年同季漲速看，在八個典型城市中，有上海、深圳、天津、大連、武漢、成都和西安７個城市房價表現(xiàn)最好或最為抗跌的套型均在１２０ｍ２以上；有上海、天津、成都、武漢４個城市中房價表現(xiàn)最差的套型均在９０ｍ２以下。只有北京比較特殊，在高企房價的壓力下，７０ｍ２以下住房同比漲幅最高，１４０ｍ２以上住房同比漲幅最低。產(chǎn)品需求結(jié)構(gòu)的變化，與居民家庭財富增長、消費觀念變化、住房水平提高以及二胎政策的推出都有一定關(guān)聯(lián)。

　?。玻埃保的甑谒募径?，在復雜的國內(nèi)國際經(jīng)濟形勢下，雖然城市間分化特征愈加突出，但典型城市房價總體穩(wěn)中有進，尚未發(fā)生系統(tǒng)性風險。這既得益于政府的住房政策能夠根據(jù)市場形勢及時調(diào)整，也得益于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型帶來的新的樓市機遇。局部高庫存、資本市場動蕩、匯率波動、經(jīng)濟增速下調(diào)等，都對樓市形成向下的壓力。但利率下調(diào)、住房信貸政策的不斷寬松、限購政策的進一步弱化、計劃生育政策的調(diào)整等，在一定程度弱化了國內(nèi)國際經(jīng)濟疲軟對樓市的沖擊。一線城市金融和科技功能的強化，也對其房價形成有力支撐。

　?。玻埃保赌辏M管國內(nèi)國際經(jīng)濟形勢將更加復雜多變，但由于政府政策支持力度的持續(xù)加大，中國城市房價出現(xiàn)整體硬著陸的可能性很小，但仍需要重點關(guān)注以下三種局部房價風險：一是２０１５年房價暴漲的城市如深圳等，隨著投機需求和不理性購房熱退潮，房價有快速回調(diào)的風險；二是部分高鐵明星城市如武漢等，由于高鐵網(wǎng)絡(luò)帶來的經(jīng)濟、人口結(jié)構(gòu)變遷具有很大的不確定性，繁榮的樓市存在退熱的風險；三是一些住房庫存過高、去化周期較長的城市，如天津、成都等，樓市有持續(xù)陰跌、有價無市的風險。

　?。玻埃保赌昙拔磥砀L的時期，中國城市體系將發(fā)生重大調(diào)整，城市功能將進一步分化，部分城市房價在震蕩中將迎來新的發(fā)展機遇。世界級的城市與城市群將形成，其房價也將與國際住房市場共進退，如北京、上海、深圳等房價將逐步與世界超市明星城市處于同一水準；另一方面，由于交通通信技術(shù)的長足進步，以及一線城市服務(wù)半徑的擴大，部分二線城市服務(wù)功能將相對退化，其房價也難以有很好的表現(xiàn)；但在城市群內(nèi)，新興城市將不斷崛起，成為樓市新的增長點。

　　在各大城市內(nèi)部，優(yōu)質(zhì)學區(qū)、高端服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、科技創(chuàng)新板塊等，其房價表現(xiàn)及抗跌能力都將較其它板塊高；而傳統(tǒng)商業(yè)中心、制造業(yè)聚集區(qū)等，由于產(chǎn)業(yè)地位的相對下降和居住環(huán)境不佳，其房價將相對其它板塊難漲而易跌。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，隨著舒適型住房觀念的擴散，中大戶型產(chǎn)品的吸引力要高于小戶型。

　　針對當前及未來房價變化的新動向，我們建議開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場形勢降低住房價格、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，建議政府以提高居民住房支付能力為中心來設(shè)計住房相關(guān)政策。具體而言，一是開發(fā)企業(yè)對滯銷產(chǎn)品，應(yīng)放棄幻想主動降價，避免被債務(wù)拖垮；二是開發(fā)企業(yè)應(yīng)調(diào)整經(jīng)營策略，注重開發(fā)性價比高、能快建快銷的住房產(chǎn)品，避免囤地和高價搶地，同時應(yīng)挖掘提高房地產(chǎn)服務(wù)的價值；三是政府應(yīng)該鼓勵發(fā)展低價可負擔的商品住房產(chǎn)品，通過稅費減免、土地出讓優(yōu)惠、合理規(guī)劃、制度創(chuàng)新等手段，擴大低價可負擔普通商品住房供應(yīng)，給予中低收入階層較低成本獲得商品住房的機會，實現(xiàn)藏富于民；四是政府應(yīng)該努力進一步降低城鎮(zhèn)居民購房壓力，如出臺按揭貸款利息抵扣個稅政策，減免普通商品住房的營業(yè)稅、契稅、個人所得稅等交易稅費，對居民首次購買普通商品給予適度補貼等。