原標(biāo)題：房地產(chǎn)市場(chǎng)緣何“火焰”與“冰山”同存？

　　新華社記者

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局１８日發(fā)布的５月份全國(guó)７０個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，一線城市房?jī)r(jià)上漲明顯，三四線城市價(jià)格仍在下降。新華視點(diǎn)記者采訪發(fā)現(xiàn)，“３·３０”新政策實(shí)施將近３個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)城市間分化現(xiàn)象越發(fā)突出，呈現(xiàn)出“火焰”與“冰山”同存的局面。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)意味著什么？

　　深圳上海月漲百萬(wàn)元　三四線城市繼續(xù)下跌

　　在“３·３０”新政策快滿３個(gè)月之際，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出更突出的分化特點(diǎn)，一線城市市場(chǎng)升溫，深圳等地局部房?jī)r(jià)大漲，一些地方土地市場(chǎng)地王再現(xiàn)，明顯上漲的房?jī)r(jià)甚至帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走向上揚(yáng)，但三四線城市行情冷清。

　?。保溉眨瑖?guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了５月份７０個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，７０個(gè)大中城市中新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲，同比下跌。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉說(shuō)，５月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲主要是一線城市漲幅較大所致。５月份北京、上海、廣州、深圳４個(gè)一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比普漲，二線城市房?jī)r(jià)整體穩(wěn)定，大部分三線城市房?jī)r(jià)仍然在下降，城市間分化加劇。

　　深圳樓市自“３·３０”新政策后出現(xiàn)瘋漲行情。“３·３０”新政策出臺(tái)不到３個(gè)月，深圳一些重點(diǎn)區(qū)域二手房?jī)r(jià)格漲幅已經(jīng)超過(guò)５０％。５月２５日，深圳中洲中央公寓獲批預(yù)售，頂層備案單價(jià)為３７萬(wàn)元／平方米，刷新了深圳樓市的最高單價(jià)紀(jì)錄。

　　正打算購(gòu)置首套房的劉正告訴記者，今年３月２７日，他與深圳龍華新區(qū)星河盛世的一名業(yè)主簽訂購(gòu)房合約，并繳納了１０萬(wàn)元定金，“３·３０”新政策后，業(yè)主稱(chēng)有購(gòu)房者加價(jià)５０萬(wàn)元買(mǎi)房，退回了他的訂金。“４月中旬再問(wèn)中介，同等面積、相同戶(hù)型的房子已經(jīng)由３月底的４００萬(wàn)元漲至５００萬(wàn)元。”劉正說(shuō)。

　　上海市房?jī)r(jià)也上漲明顯。據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，２０１５年５月上海市商品住宅成交均價(jià)超３．１萬(wàn)元／平方米，為近５年來(lái)房?jī)r(jià)新高。個(gè)別二手房房源一個(gè)多月就能漲１００萬(wàn)元。如，上海黃浦區(qū)耀江花園樓盤(pán)１３０平方米的３房，４月底５月初的成交價(jià)格還在７８０萬(wàn)元左右，到了５月中旬成交價(jià)已經(jīng)漲到８５０萬(wàn)元，而近期成交一套同樣戶(hù)型的房源，價(jià)格已經(jīng)升到８８０萬(wàn)元。

　　北京量?jī)r(jià)同時(shí)走高。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，北京市５月二手房住宅網(wǎng)簽達(dá)到了１６６２７套，是最近２６個(gè)月來(lái)的第二高點(diǎn)。

　　局部地區(qū)房?jī)r(jià)緣何瘋漲？

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，是多重因素疊加形成，而一線城市房?jī)r(jià)整體明顯上漲，并且推動(dòng)５月全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)，主要有三大因素。

　　一是中央和地方多重利好政策的出臺(tái)。３月３０日新政策實(shí)施后，二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套房首付最低降至兩成，普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期由五年改為二年。５月１０日，央行再次宣布降息。此次降息后，５年以上貸款基準(zhǔn)利率和５年以上個(gè)人住房公積金貸款利率均創(chuàng)下自２０００年以來(lái)新低。安徽、四川等多地也先后出臺(tái)了利好政策。

　　二是資本巨頭進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)土地市場(chǎng)火爆。易居智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，近期土地市場(chǎng)中，金融資本的身影頻現(xiàn)。中國(guó)平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司與保利、綠城等多家房地產(chǎn)公司合作，拿下多塊土地。中國(guó)民生投資股份有限公司投資４５億元入股陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司。６月上海四幅地塊連拍，招商平安聯(lián)合體以３０．１億元高價(jià)拿下了寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)地塊。

　　三是市場(chǎng)機(jī)制回調(diào)。

　　而深圳等個(gè)別城市或區(qū)域房?jī)r(jià)的“跳漲”，則是因?yàn)橐恍┨厥庖蛩厮?。首先是自身供求關(guān)系緊張。深圳家家順集團(tuán)副總經(jīng)理?xiàng)钗恼f(shuō)，深圳是以外來(lái)移民為主體的城市，目前１１００多萬(wàn)常住人口中，絕大部分常住人口沒(méi)有屬于自己的產(chǎn)權(quán)房。而深圳新增土地供應(yīng)量少、供給量遠(yuǎn)跟不上市場(chǎng)需求。其次是一些“坊間傳言”的推波助瀾。第三是投資客推手隱現(xiàn)。楊文說(shuō)，“３·３０”新政策出臺(tái)后，首付比例下調(diào)，降低了投資客入市門(mén)檻，投資需求抬頭。盡管深圳限購(gòu)仍未松綁，但投資客們依然可以曲線入市。“一些沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)資格的外地投資客，他們通過(guò)自己在深圳的親戚、朋友等購(gòu)買(mǎi)，雙方事先把合同簽好就行了。還有通過(guò)‘假離婚’、以公司名義購(gòu)房等規(guī)避限購(gòu)政策的。”

　　多重政策刺激后未來(lái)房?jī)r(jià)是否會(huì)大漲？

　　在中央和地方多重利好政策刺激下，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)如何？大部分接受新華社記者采訪的專(zhuān)家認(rèn)為，全國(guó)市場(chǎng)分化明顯，三四線城市很可能會(huì)長(zhǎng)期低迷，一線城市趨勢(shì)向好明顯。整體上來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入回暖通道，走勢(shì)平穩(wěn)。但需警惕分化太劇烈。

　　上海中原研究咨詢(xún)部高級(jí)經(jīng)理龔敏認(rèn)為，一線城市的優(yōu)質(zhì)資源和人口優(yōu)勢(shì)決定了房?jī)r(jià)率先止跌回升已是預(yù)料之中，大部分二三線城市由于庫(kù)存高和城市吸引力不足的原因，房?jī)r(jià)止跌尚需一段時(shí)日，但房?jī)r(jià)降幅收窄說(shuō)明了二三線城市交易也開(kāi)始逐漸步入回暖的通道。

　　北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳志等認(rèn)為房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)大漲的情況。他說(shuō)，以北京市為例，近期北京房?jī)r(jià)上漲明顯跟貨幣投放量增大和中央利好政策有關(guān)系。“整體來(lái)看，北京市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定。成交量應(yīng)該會(huì)保持平穩(wěn)，但也應(yīng)該關(guān)注價(jià)格上漲的傾向。”

　　一些行業(yè)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局已經(jīng)發(fā)生改變，未來(lái)將呈現(xiàn)新的態(tài)勢(shì)。易居研究院報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已告別“黃金十年”，全國(guó)各地樓市都火爆、所有房企都賺錢(qián)的時(shí)代已一去不返。未來(lái)十年左右，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上仍有較大的發(fā)展空間，但“分化”將成為關(guān)鍵詞，尤其是區(qū)域市場(chǎng)分化將顯性化。

　　從目前來(lái)看，各地先后出臺(tái)了地方關(guān)于樓市的利好政策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化已經(jīng)導(dǎo)致政策刺激效果分化，一些房企重返一線市場(chǎng)的跡象明顯，需警惕分化太劇烈而增加三四線樓市崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，政府除了堅(jiān)持市場(chǎng)化方向調(diào)控，還需從房地產(chǎn)稅等方面改善供需關(guān)系。同時(shí)需強(qiáng)化權(quán)威信息發(fā)布，防止片面信息裹挾恐慌性購(gòu)房需求。（記者吳濤　烏夢(mèng)達(dá)　鄭鈞天　吳燕婷　孔祥鑫　關(guān)桂峰）（完）