在市場多日的等待中，央行二套房貸新政終于出爐，商貸首付最低降至4成；此外，二手房營業(yè)稅也大幅調(diào)整，由5年免稅改至2年。

　　“沒有想到，這對市場來說確實是好消息。”3月30日，接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪的多位開發(fā)商、中介人士均表示，此前已有二套房貸降低的預(yù)期，市場看多的情緒已在醞釀；政策出臺后，接下來的市場尤其是一線城市將會出現(xiàn)加速回暖，但三四線城市去庫存仍比較困難。

　　供需雙向松綁

　　從央行、住建部、財政部、國稅總局等文件內(nèi)容來看，此輪樓市政策調(diào)整，主要針對改善型需求，包括二套房首付降至4成，以及二手房營業(yè)稅調(diào)整等。

　　地產(chǎn)、中介人士普遍認為，降低二套房首付，將增加有意購置改善房的購房者加杠桿的能力，促其積極入市；而個人購買普通住房對外銷售免征營業(yè)稅的年限由5年改為2年，將盤活市場流動性，減少交易費用。

　　這可以說是自限購限貸以來較有力度的一次政策放松?？v觀今年的兩會及總理記者會，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的信息核心是，對自住及改善型需求的支持，而其中改善型需求是首次提出。

　　但限貸政策對此構(gòu)成了障礙。現(xiàn)行二套房貸政策是在2010年4月17日“國十條”規(guī)定二套房貸款首付款比例不得低于50％，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款的基礎(chǔ)上，2011年新國八條，2013年新“國五條”進一步加強了差別化住房信貸政策，北上廣深以及廈門、武漢、南京、杭州等城市都將二套房首付提高至七成。

　　而在此次央行政策出臺前，住建部已經(jīng)從供應(yīng)角度支持樓市發(fā)展，去庫存成為近兩年的主旋律。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，目前全國商品房庫存量已超過6億平米，創(chuàng)歷史新高。

　　3月27日，國土部、住建部《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》要求，2015年住房供過于求的，要適當控制住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進度；允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整；以及將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源等。

　　上述從供需兩端的政策調(diào)整，是否能改變今年樓市的走向？

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉認為，從需求端來看，降低二套房首付，以及營業(yè)稅5年改2年的好處是：有利于首改人群降低資金成本入市，營業(yè)稅免除后，最大的收益者是買房人，不用承擔業(yè)主轉(zhuǎn)嫁的營業(yè)稅了，省了幾萬到幾十萬；至于業(yè)主會不會把免掉的營業(yè)稅轉(zhuǎn)到購房款中？胡景暉認為不會，因為在當前的市場關(guān)系中業(yè)主并沒有這個漲價的底氣。

　　而在供應(yīng)端，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，部分住房供過于求的中小城市比較依賴土地財政，控制規(guī)模將影響收入，很難做到；調(diào)整戶型有一定的積極影響，特別是對一些過去盲目建設(shè)大戶型的項目，可能會有改規(guī)的可能性，但整體來看，難度非常大。

　　一線加速回暖

　　盡管開發(fā)商和中介普遍感到振奮，但政策的效果，將可能只在部分城市實現(xiàn)。

　　其中最大的受益者是一線城市。深圳多個機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，由于供應(yīng)量相對少，目前深圳樓市成交已全面回暖。尤其是二手房交易，有些熱門房源甚至出現(xiàn)一天多次反價的現(xiàn)象。二手房價格已經(jīng)從2014年9月的30233元/平方米一路攀升，現(xiàn)已突破33000元/平方米。

　　與此同時，新房價格也在節(jié)節(jié)攀升，如光明新區(qū)的樓盤，最高已摸到2萬/平方米，創(chuàng)歷史新高。不斷上升的新房價格也沒有阻止成交火爆，三月底開盤的多個樓盤銷售率都在80%以上。

　　亞豪機構(gòu)人士分析，降低首付比例，提高購房資金杠桿，有助于撬動更多住房消費。在目前國內(nèi)商品房產(chǎn)能過剩的背景下，有助于緩解三、四線城市的高庫存壓力，對于一線城市來說，更成為拉動購房需求提升的利器。預(yù)計一線城市的房地產(chǎn)市場交易量將會在4月明顯升溫，三四線城市的樓市也將逐步回暖。

　　對于房企來說，一二線城市尤其是一線城市的市場將是避風港。綜合多家機構(gòu)數(shù)據(jù)，截至3月中旬，銷售額排名前20的上市房企，在一二線城市拿地比例創(chuàng)歷史紀錄，占比高達92.5%，歷史首次突破9成。其中在一線城市拿地高達62.5%，也是歷史最高。

　　房企也紛紛表示回歸一二線。在30日的業(yè)績交流會上，遠洋地產(chǎn)[1.69%]總裁李明指出，要全面退出三線城市，更關(guān)注一二線的舊城改造；恒大地產(chǎn)[5.95%]總裁夏海鈞則介紹，恒大從2012年開始轉(zhuǎn)向一二線，目前一二線城市土地儲備占比46.88%，三四線占比53.11%。

　　亞豪機構(gòu)人士指出，相比2008年的首付2成、利率7折，央行信貸政策還保留了一定的調(diào)整彈性空間；此外，在二手房政策上，本次稅費調(diào)整并未涉及個人所得稅這一二手房交易稅負最重的稅種，政府同樣保留了一定的調(diào)整空間。