廣東佛山71.3億住宅維修金使用率0.4% 無人監(jiān)管

　　根據(jù)市住建局公布的數(shù)據(jù)，佛山目前的住宅維修金約有71.31億，過去10年，五區(qū)僅支出0 .3億元，資金使用率僅為0 .4%。和全國(guó)大多數(shù)城市一樣，佛山巨額的“房屋養(yǎng)老金”仍在銀行“休眠”。隨著商品住宅的成交，這筆錢還在不斷增長(zhǎng)。錢是交了，但怎么監(jiān)管呢？業(yè)主們還是蒙查查。

　　“針對(duì)維修資金應(yīng)引入年度審計(jì)管理”

　　商品住房的維修資金由業(yè)主繳存，屬于業(yè)主所有。業(yè)主可以持住宅專項(xiàng)維修資金開戶銀行發(fā)放的《住宅專項(xiàng)維修資金專用折》，到銀行查詢維修資金的繳存、使用、結(jié)息等情況，但不可自行提取資金。而按國(guó)家相關(guān)規(guī)定，為確保資金安全，代管部門處理維修資金有兩種方式：存銀行或買國(guó)債。

　　如何實(shí)現(xiàn)資金保值？市住建局介紹，各區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)局依照有關(guān)法律、法規(guī)，盡可能地實(shí)現(xiàn)了資金的保值。禪城區(qū)從2012年4月1日開始，將資金的30%份額做5年定期存款，40%份額做一年定期存款，30%份額做三個(gè)月定期存款。南海區(qū)將資金總額的83.22%做兩年定存，余下作為活期存款?？铐?xiàng)存入?？钯~戶，每年取得的利息等收益分配至各業(yè)主賬戶。

　　李建麗認(rèn)為，活期存款與5年定期存款差距10倍以上，不同銀行的利率也不同。通過科學(xué)配比，是可以產(chǎn)生較大收益的。不過，這種方式既可能對(duì)住戶有利，也有可能孳生腐敗，因此，針對(duì)維修資金應(yīng)引入年度審計(jì)管理。

　　“要簡(jiǎn)化申請(qǐng)手續(xù)，保證資金公開透明”

　　市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)駱儀克認(rèn)為，政府設(shè)立住宅維修資金是對(duì)小業(yè)主的保障，例如房子在二三十年后出現(xiàn)問題，就可以動(dòng)用這筆資金。“現(xiàn)在佛山的很多房地產(chǎn)項(xiàng)目才十來年，還沒必要用到維修資金，并不是說把這筆錢用完就是好事，總有一天會(huì)用到的?，F(xiàn)在首要的是要簡(jiǎn)化申請(qǐng)手續(xù)，保證資金的公開透明。”

　　“維修資金的代管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)公開資金的明細(xì)，可以通過小區(qū)的公告欄、網(wǎng)站等，告訴業(yè)主這筆資金總額是多少、產(chǎn)生了多少利息。”戴國(guó)梁說，這樣可以保障業(yè)主對(duì)擁有資金的知情權(quán)，同時(shí)監(jiān)督資金流向，保證資金公開透明。如果涉及到個(gè)人賬戶的，可以參照住房公積金的做法，在業(yè)務(wù)網(wǎng)站上屬于賬號(hào)或身份證號(hào)進(jìn)行查詢。

　　公開報(bào)道顯示，今年兩會(huì)期間，市住建局曾表示，將推廣建立公共事務(wù)決策平臺(tái)，業(yè)主可以在上面查詢維修資金的使用情況，不過目前仍未有相關(guān)平臺(tái)。今年3月份，順德區(qū)推出了物業(yè)管理公共事務(wù)決策平臺(tái)，用以小區(qū)資金使用表決。但記者前日看到，平臺(tái)上發(fā)起的投票僅為33條，與維修資金有關(guān)的只有18條，平臺(tái)使用率相對(duì)較低。

　　焦點(diǎn)

　　1

　　為何維修資金申請(qǐng)那么難？

　　市住建局稱：時(shí)間耽誤在“申請(qǐng)資料”

　　住宅維修資金使用率不高實(shí)際上是全國(guó)性的問題，例如北京的使用率為2.3%，廣州、深圳的使用率約為1%。手續(xù)繁瑣、申請(qǐng)困難是其中重要原因之一。今年兩會(huì)期間，市政協(xié)委員李建麗在指出，住宅維修資金涉及全市120萬住戶，不過成功申請(qǐng)物業(yè)維修支出卻不夠1000宗，成功率僅不到0 .5%。

　　南海區(qū)政協(xié)委員戴國(guó)梁認(rèn)為，申請(qǐng)這筆錢先要經(jīng)過三分之二業(yè)主同意，物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)提出使用方案，再向相關(guān)部門提交申請(qǐng)材料，維修后要監(jiān)管驗(yàn)收，手續(xù)非常麻煩。“首先要經(jīng)過三分之二業(yè)主同意那一關(guān)，可能就過不了。”

　　針對(duì)業(yè)主反映住宅專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)難的問題，市住建局回應(yīng)，目前各區(qū)國(guó)土城建和水務(wù)(利)局已為住宅專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)使用設(shè)置了辦事指南，明確了繳納的資料清單、辦理地點(diǎn)、辦理時(shí)限等內(nèi)容。只要申請(qǐng)人按要求提供符合要求的資料，約10個(gè)工作日內(nèi)，使用申請(qǐng)可以通過房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)。

　　為什么有些業(yè)主感覺申請(qǐng)住宅專項(xiàng)維修資金耗時(shí)長(zhǎng)？市住建局稱，時(shí)間并不是耽誤在審批環(huán)節(jié)，而是耽誤在提交審批前收集申請(qǐng)資料和提交審批后完善申請(qǐng)資料兩個(gè)環(huán)節(jié)。

　　一是提交申請(qǐng)資料前，存在收集符合條件的資料較難的問題。部分業(yè)主參與小區(qū)事物的積極性不高，對(duì)資金的支取持觀望態(tài)度，遲遲不表態(tài)，還有部分業(yè)主對(duì)申請(qǐng)支取的資金數(shù)額存在疑慮，因此反對(duì)支出。

　　二是提交申請(qǐng)資料后，存在按要求完善資料較難的問題。“審批部門在審查材料時(shí)，發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)最多的問題就是業(yè)主的信息未及時(shí)更新，主要是房屋交易后，部分賣家沒有責(zé)任感，未將住宅專項(xiàng)維修資金的存折交付買家，加上多數(shù)買家由于缺乏相關(guān)意識(shí)，沒有前往住宅專項(xiàng)維修資金的開戶銀行更新業(yè)主有關(guān)身份信息。申請(qǐng)材料提交后，審批部門發(fā)現(xiàn)提交的業(yè)主的信息與銀行系統(tǒng)記錄的業(yè)主信息不符，只好退件要求完善申請(qǐng)資料，導(dǎo)致耗時(shí)較多。”

　　2

　　哪些項(xiàng)目可以使用維修資金？

　　用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

　　市民唐先生居住的小區(qū)，最近電梯壞了，物管公司工作人員上門征集業(yè)主簽名，要求申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金，對(duì)電梯進(jìn)行維修。“電梯壞了不是應(yīng)該物管公司出錢修理嗎？為什么要?jiǎng)游覀兊木S修資金？”唐先生很疑惑，究竟什么情況下能動(dòng)用這筆資金？

　　建設(shè)部頒發(fā)的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第三條的規(guī)定：住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。其中，住宅共用部位一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備則一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　同時(shí)，在維修資金的申請(qǐng)范圍內(nèi)，部分法律規(guī)定的事項(xiàng)是不予通過的。比如，人為破壞的，業(yè)主專有部分的，屬于開發(fā)商保修期內(nèi)的，屬于供電供水等公益事業(yè)單位負(fù)責(zé)的等。

　　市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員的薪金，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用等，但不包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修及更新、改造費(fèi)用。因此和住宅維修資金是完全不同性質(zhì)和用途的費(fèi)用。

　　觀點(diǎn)

　　預(yù)防被盜用提高業(yè)主主體意識(shí)是關(guān)鍵

　　近些年，在北京、南京等地都發(fā)生過住宅專項(xiàng)維修資金被物業(yè)公司盜用行為或被相關(guān)部門挪用利息的行為。業(yè)主維權(quán)專家陳鳳山認(rèn)為，住宅專項(xiàng)維修資金由業(yè)主購(gòu)買時(shí)繳納到銀行存蓄，監(jiān)管人最后變成了政府，而政府的主要職責(zé)一是維護(hù)維修資金的安全。二是保值。但目前的體制下，這二個(gè)方面都存在有缺陷。“如在沒有業(yè)委會(huì)的情況下，物業(yè)公司通過其他手段申請(qǐng)動(dòng)用了這筆錢，業(yè)主可能都不知道，整個(gè)過程對(duì)業(yè)主來說是封閉的。”陳鳳山說，這就使得業(yè)主的知情權(quán)被侵犯，而發(fā)生被盜用后，政府通常會(huì)以刑事審查推脫責(zé)任。

　　陳鳳山指出，現(xiàn)在很多地方維修資金采用活期利息活存款。其實(shí)對(duì)于新建小區(qū)來說，前期很少要?jiǎng)佑玫竭@筆錢，那么十年間就存在有兩個(gè)五年期的定期存款?；钇诖婵詈投ㄆ诖婵钪虚g的利差有多大，利差的損失等，業(yè)主均不得而知，再者政府監(jiān)管著這么多錢，容易被利益尋租，非法挪用，這些都是在程序設(shè)置上造成的漏洞，權(quán)力的不作為會(huì)給利益尋租造成機(jī)會(huì)。其次業(yè)主對(duì)物業(yè)維修資金的認(rèn)識(shí)不深，對(duì)這筆錢產(chǎn)生的利益，認(rèn)識(shí)不清。如何防止維修基金被盜用？如何讓業(yè)主盡快知曉這筆錢的重要性？陳鳳山認(rèn)為是目前政府應(yīng)該考慮的方向。

　　統(tǒng)籌：南都記者 曾春花

　　采寫：南都記者 鐘會(huì)先 曾春花