“唱衰論”為何難撼金身不倒的房價(jià)？

　　2013年前，以限購令為代表的房地產(chǎn)“十年九調(diào)控”，其結(jié)果是，一方面中央不斷出臺(tái)調(diào)控措施，一方面房價(jià)繼續(xù)高企，唱衰論從開發(fā)第一天起就沒有停止過，奇怪的是一些機(jī)構(gòu)和專家，年復(fù)一年，不厭其煩預(yù)測樓市價(jià)格，漲跌和崩盤，徒勞無功的活做了多年。

　　進(jìn)入2014年，種種跡象表明，發(fā)軔于2009年的史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控似乎已到拐點(diǎn)，中央調(diào)控樓市的行政力量終于發(fā)揮到極致，如今房地產(chǎn)“救市”吶喊此起彼伏。然而，這些劍指高房價(jià)的政令帶來的結(jié)果卻是房價(jià)繼續(xù)高企，仍有大批開發(fā)商偷著樂，放言“政府比我們急”。

一、 別指望征稅能降房價(jià)，實(shí)施征稅將遙遙無期

　　按照三中全會(huì)確定的基本原則，政府的主要職能全面轉(zhuǎn)向建設(shè)保障房，商品房則交給市場主導(dǎo)。這意味著，伴隨著新一輪城鎮(zhèn)化的浪潮，中國大中城市房價(jià)短期快速下降的可能微乎其微。從長遠(yuǎn)看，至少到2020年前，有三種力量可能會(huì)打破中國大中城市房價(jià)只漲不跌的怪圈———征稅、產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記和保障性住房。但現(xiàn)在是2014年。

　　首當(dāng)其沖當(dāng)屬房產(chǎn)稅。三中全會(huì)也明確指出，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。

　　然而試點(diǎn)多年，被財(cái)政部認(rèn)為“沒有價(jià)值”而否定，試點(diǎn)被否定了，下一步擴(kuò)大試點(diǎn)需要多少年就很難說了。

　　從試點(diǎn)來看，在上海市，以上海居民新購第二套及以上住房和非上海居民新購房將征房產(chǎn)稅，稅率暫定為0.6%和0.4%；在重慶，對主城九區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、高檔房、外地炒房客購第二套房將被征收房產(chǎn)稅，稅率為0.5%-1.2%。據(jù)上海財(cái)稅局公布的數(shù)據(jù)顯示，上海2012年房產(chǎn)稅收入約為92.5億元，約占稅收收入總額的0.8%，而一般中小城市，“土地財(cái)政”超過50%比比皆是，因此，征稅取代“土地財(cái)政”的積極性，地方政府積極性不高。

　　滬渝兩地的試點(diǎn)對抑制房價(jià)和增加地方收入作用都不顯著。兩地的消極做法，既無人，也無機(jī)構(gòu)追查，咨詢和評(píng)估征稅效果，一切煙消云散，不了了之。

　　房產(chǎn)稅的挑戰(zhàn)是因?yàn)?ldquo;直接稅”改變的征稅方式，假如動(dòng)真格的，即使稅率很低，老百姓仍會(huì)有“割肉”感覺。但是，在目前的立法不完善，信息不透明、產(chǎn)權(quán)登記混亂、區(qū)域差別天南北差別大的環(huán)境下如何能全面推動(dòng)呢？

　　由于國家為出臺(tái)房產(chǎn)稅法，地方政府不積極，上海和重慶基本上采取了繳稅靠自覺的態(tài)度，象征意義大于實(shí)際作用。這就是中央的調(diào)控政策、社會(huì)、媒體和“偽專家”寄希望于的房地產(chǎn)征稅遏制房價(jià)上漲論，我不說這項(xiàng)政策已經(jīng)破產(chǎn)，至少真正實(shí)施起來遙遙無期。

二、 不動(dòng)產(chǎn)立法，征稅或?qū)⑦b遙無期

　　隨著房產(chǎn)稅立法納入議事日程，國務(wù)院總理李克強(qiáng)去年11月20日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，決定整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān)。這意味著中國許多房產(chǎn)的主人有望結(jié)束長期的“潛伏”狀態(tài)，房產(chǎn)成為家庭“透明”的資產(chǎn)組合，部分業(yè)主勢必會(huì)引起紀(jì)檢監(jiān)察部門和“好事者”的濃厚興趣，我認(rèn)為這是社會(huì)的誤解，產(chǎn)權(quán)登記目的不是反貪官，而是征信系統(tǒng)建設(shè)，建立一項(xiàng)有效的產(chǎn)權(quán)制度，屬于社會(huì)主義“轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)國家”的“技術(shù)手段”。

　　在社會(huì)主義國家，老百姓對于產(chǎn)權(quán)明晰概念比較模糊，行政機(jī)構(gòu)對登記、篡改和信息混亂狀態(tài)不以為然，這預(yù)示著房產(chǎn)稅全面征收一定充滿復(fù)雜而尖銳的利益博弈，在我看來，完整的國家財(cái)產(chǎn)和私人財(cái)產(chǎn)登記制度估計(jì)10年都難以制度化，規(guī)范化，無錯(cuò)化，實(shí)施難度會(huì)超乎每個(gè)人的想象。地方政府不積極的事，中央要推行，不知會(huì)弄出那些怪招，讓中央難堪，可憐老百姓希望房價(jià)下降，只能望眼欲穿，繼續(xù)等待。

　　從嚴(yán)格的個(gè)人產(chǎn)權(quán)看，表面上我們擁有房產(chǎn)，實(shí)際上缺乏真正意義的產(chǎn)權(quán)。70年房產(chǎn)權(quán)，讓人感覺“人沒有死房沒了”。至少有一半的住房，不等征稅立法就已經(jīng)折舊進(jìn)入維修期，虧了壞了地方政府不管，會(huì)讓許多人想不通，房地產(chǎn)業(yè)帶來的“財(cái)政紅利”早已花個(gè)精光，為何不讓人擔(dān)憂？

　　地方財(cái)稅不夠透明公開，房產(chǎn)征收尺度時(shí)機(jī)掌握不當(dāng)，勢必會(huì)引起民意劇烈反彈，造成嚴(yán)重社會(huì)問題，這些問題已經(jīng)到了研討的時(shí)候了，以現(xiàn)在行政部門的效率，不動(dòng)產(chǎn)立法征稅道路會(huì)相當(dāng)漫長。

三、 不動(dòng)產(chǎn)稅暫難填地方政府稅收大胃口

　　我必須讓大家注意一個(gè)事實(shí)，\“土地財(cái)政”比較多的地方，負(fù)債還而越嚴(yán)重，我們不知道過問土地出讓金支出的那一天是否會(huì)有？長沙市負(fù)債已經(jīng)位列全國前茅，大型工程一個(gè)接一個(gè)，每每為自己的“地王”興高采烈，前任花錢，后任還債這是當(dāng)前執(zhí)政官員的基本思維。

　　地方債務(wù)如此沉重，1994年中央分稅制，幾十年未能及時(shí)修改，完善，一下子要順與地方的事權(quán)財(cái)權(quán)關(guān)系似乎處于積重難返的境地，地方政府對培養(yǎng)長期稅源興趣不高，喜歡短平快。如果房產(chǎn)稅的收入過低，難以遏制和矯正長期對土地財(cái)政的依賴。一旦失去土地財(cái)政，所謂的民生優(yōu)先必然讓位于龐大行政開支的“吃飯財(cái)政”。

　　保障房與房價(jià)息息相關(guān)。湖南省的做法是通過住宅產(chǎn)業(yè)化推動(dòng)保障性政府政策的落實(shí)，客觀上主動(dòng)承擔(dān)保障性住房數(shù)量、質(zhì)量和配套設(shè)施的責(zé)任。只要提供足夠保障房源，勢必對房價(jià)起到極大沖抵作用，導(dǎo)致地方政府豐厚的土地出讓金收入銳減，不僅中央與地方，省與市仍會(huì)有不斷的政策博弈，改革至今，遠(yuǎn)沒有一好百好，惠及所有利益集團(tuán)和各個(gè)行政機(jī)構(gòu)的政策了。

　　放眼未來，靠行政力量支撐的保障房建設(shè)依舊不容樂觀，保障性住房產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程財(cái)政保障依然取決于土地財(cái)政多少會(huì)“讓利”于民。

　　十八大“三中全會(huì)”確定收入分配制度改革、完善社會(huì)保障制度，能夠有效穩(wěn)定房價(jià)，為個(gè)人資產(chǎn)保值增值提供了基礎(chǔ)保障。但面對人民幣“內(nèi)貶外升”、缺乏財(cái)產(chǎn)保值增值渠道的百姓從事房產(chǎn)投資的沖動(dòng)很難遏制，成為助推房價(jià)上揚(yáng)的強(qiáng)大助推器。

　　在現(xiàn)行法律體系和房產(chǎn)開發(fā)制度下，一塊土地要變成樓盤，不僅政府需要拿走高額土地出讓金，一百多個(gè)公章后面潛伏著各種名目的收費(fèi)，勢必會(huì)最終演化成高額成本，如此看來，假設(shè)市場沒有需求，房價(jià)下降恐怕都不會(huì)。住建部曾稱，有監(jiān)管顯示，商品房平均壽命也只有平均30年，讓人多少有些“人活著，房塌了”的意味，這意味著所謂的“剛需”，改善性住房永無止境，政府小區(qū)永無止境。

　　可是，從歷史來看，世界上沒有只漲不跌的樓市，這是唱衰樓市的最大賭注。但中國房價(jià)短期真正下降還不那么容易。唱衰論年復(fù)一年，你唱罷來我登場，就是難見樓市崩盤，因此，地方政府、開發(fā)商和老百姓無需為房價(jià)下跌過分擔(dān)憂，不僅如此，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、住宅產(chǎn)業(yè)化、城市化進(jìn)程和宏觀經(jīng)濟(jì)趨好，房地產(chǎn)繁榮將持續(xù)多年！

　　(作者簡介：王義高，第九、第十、第十一屆湖南省政協(xié)委員、湖南省科學(xué)技術(shù)研究開發(fā)院院長助理、湖南省經(jīng)濟(jì)地理研究所副所長、研究員、教授、湖南省房地產(chǎn)業(yè)、湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。)