針對有學(xué)者認(rèn)為中國版“住房銀行”需提防美國“兩房”危機(jī)的話題，中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛表示：“美國‘兩房’的有些做法還是可取的，后來之所以在全球金融危機(jī)中出現(xiàn)問題，與它的業(yè)務(wù)范圍有關(guān)，它們幾乎經(jīng)手全美所有住房貸款業(yè)務(wù)，而我們現(xiàn)在要做的事情很有針對性，主要就是棚改。

　　4月上旬，國家開發(fā)銀行（以下簡稱“國開行”）宣布，該行正在組建住宅金融事業(yè)部，重點(diǎn)助力棚戶區(qū)改造及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)，此舉被業(yè)界稱為中國版“住房銀行”變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)……

　　中國版“住房銀行”

　　據(jù)了解，國開行住宅金融事業(yè)部將實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，向郵儲等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者籌資，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。國開行還表示下一步要創(chuàng)新融資方式，按照國家棚戶區(qū)改造及相關(guān)工程建設(shè)規(guī)劃和資金需求，根據(jù)每年工作安排，確定“住宅金融專項(xiàng)債券”發(fā)行規(guī)模。

　　按照“十二五”規(guī)劃，5年期間將新建3600萬套保障性住房。2013年，國務(wù)院總理李克強(qiáng)提出了5年1000萬戶棚戶區(qū)改造計(jì)劃。

　　不久前，國務(wù)院常務(wù)會議確定，由國開行成立專門機(jī)構(gòu)，實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。對此，國家開發(fā)銀行董事長胡懷邦表示，要加快住宅金融事業(yè)部的組建工作，抓緊完成事業(yè)部籌建方案報(bào)批，為棚改等保障性安居工程業(yè)務(wù)的專業(yè)化管理和長期可持續(xù)發(fā)展提供機(jī)構(gòu)保障。

　　胡懷邦于日前表示，國開行下一步要與有關(guān)部委對接專項(xiàng)債券發(fā)行、住宅金融事業(yè)部籌建方案等事宜，與棚戶區(qū)改造任務(wù)較重的省（區(qū)、市）政府進(jìn)行對接，推動各地加快棚改；全面梳理現(xiàn)有存量項(xiàng)目，建立“快通道”，加快新項(xiàng)目開發(fā)評審，加快貸款發(fā)放。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，國開行新增承諾棚戶區(qū)改造等保障性安居工程貸款1401億元，為去年同期10.2倍；發(fā)放貸款312億元，比去年同期增長12%。

　　國開行是中國最大的政策性貸款銀行。據(jù)了解，自2005年在遼寧省發(fā)放首筆棚改貸款以來，該行不斷加大對保障性安居工程的支持力度。截至2013年底，已累計(jì)向保障性安居工程貸款6235億元，貸款余額4363億元，同業(yè)占比近六成。

　　合作伙伴有講究

　　要完成“十二五”目標(biāo)，資金來源是個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。作為政策性金融機(jī)構(gòu)，國開行不吸收公眾存款，而主要通過發(fā)行債券作為最主要的融資來源。國開行發(fā)行的金融債券享有零風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重的債信待遇，商業(yè)銀行持有國開行債券不會占用商業(yè)銀行核心資本，無需計(jì)入撥備，因此，商業(yè)銀行是國開行主要的發(fā)債對象。

　　市場普遍認(rèn)為，棚改、保障房以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，它們共同的特點(diǎn)是資金回收期偏長且微利，按照一般的商業(yè)貸款或發(fā)債，恐怕難以做到自負(fù)盈虧，因此商業(yè)銀行積極性并不高。但這些項(xiàng)目對于改善居民住房條件、促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程又至關(guān)重要。由于市政債的推出暫時(shí)受阻，所以通過國開行新增部門，定向發(fā)債，既可以做到專款專用，同時(shí)也能夠提供一個(gè)低成本的長期負(fù)債，資金更透明、清晰、可核算、可監(jiān)督。

　　那么，住宅金融事業(yè)部緣何主要針對郵儲金融機(jī)構(gòu)定向發(fā)債？雙方約定的收益率大致是什么水平？有學(xué)者認(rèn)為，國開行本次“擇偶”挺有講究。

　　“郵儲銀行自身貸款能力不強(qiáng)，同時(shí)又擁有較大數(shù)量的沉淀資金。國開行對其定向發(fā)債，而這個(gè)債要比公開發(fā)行的國開債利率要低。國家要求保本微利，要求控制成本?，F(xiàn)在企業(yè)債年化收益也在7%~8%，國開債的收益也在5%以上。定向發(fā)債期限較長，至少為5年~7年，而收益率我預(yù)計(jì)在4%~5%，最高不會超過6%。”對此，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示。

　　據(jù)了解，今年1月7日，首批國開債在上海證券交易所集中競價(jià)交易系統(tǒng)成功上市，分別為2年期“國開1301”和5年期“國開1302”。其中，2年期票面利率為5.8%；5年期票面利率為5.84%。

　　魯政委也表示，由于是單獨(dú)核算，因此其他所有國開債的發(fā)行成本不會因此降低。

　　籌得資金短期內(nèi)將參與到哪些方面？全國政協(xié)委員、華東師范大學(xué)國際金融研究所所長黃澤民表示，國開行此舉將調(diào)動其他銀行對于城鎮(zhèn)化進(jìn)程和棚戶區(qū)改造的積極性，目前要觀察其具體參與到土地整理、房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人買房安置（消費(fèi)信貸）中的哪個(gè)具體領(lǐng)域。魯政委則表示，土地整理方面，地方政府已經(jīng)做好準(zhǔn)備了，短期內(nèi)投向“鋼筋水泥”的可能性較大，主要還是建房子。

　　相關(guān)分析師則認(rèn)為，“住宅金融專項(xiàng)債”本質(zhì)上屬于國家信用支撐的專項(xiàng)債券，具有低風(fēng)險(xiǎn)的特征，一方面為棚戶區(qū)改造、基礎(chǔ)設(shè)施及新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提供可持續(xù)的資金供給；另一方面，減緩地方政府為棚戶區(qū)改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而面臨融資的壓力，“一定程度上緩釋了地方債務(wù)增量壓力和風(fēng)險(xiǎn)，為消化存量風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造了空間。”

　　魯政委稱，住宅金融事業(yè)部將以較快速度運(yùn)作起來。

　　胡懷邦在今年4月8日也透露，國開行將加快棚改項(xiàng)目評審和貸款發(fā)放，力爭4月底實(shí)現(xiàn)貸款發(fā)放1000億元左右，保障各地棚戶區(qū)改造工程的資金需求，同時(shí)加快住宅金融事業(yè)部的組建。

　　業(yè)務(wù)范圍很重要

　　談到中國版“住房銀行”，業(yè)界很容易將其與美國“兩房”（房利美與房地美，是帶有政府性質(zhì)的、兩個(gè)聯(lián)邦住房貸款抵押融資公司）進(jìn)行比較。背景顯示，美國“兩房”作為以房貸證券化為主業(yè)的兩家特殊金融機(jī)構(gòu)分別成立于1938年和1970年，它們由私人控股，受美國政府擔(dān)保與支持，破產(chǎn)前它們所持有或打包擔(dān)保的房貸總額高達(dá)5萬億美元，占據(jù)美國住房抵押貸款的一半還多。

　　有業(yè)界人士預(yù)測，伴隨著郵儲等特定金融機(jī)構(gòu)的參與，社會資金的批量跟進(jìn)也在預(yù)料之中。而既然改用市場化手段融資，其風(fēng)險(xiǎn)也就由原來依賴國家財(cái)政兜底的“內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)”轉(zhuǎn)為市場層面的“交易風(fēng)險(xiǎn)”，是否存在步美國“兩房”后塵的可能？

　　針對有學(xué)者認(rèn)為中國版“住房銀行”需提防美國“兩房”危機(jī)的話題，中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛表示：“美國‘兩房’的有些做法還是可取的，后來之所以在全球金融危機(jī)中出現(xiàn)問題，與它的業(yè)務(wù)范圍有關(guān)，它們幾乎經(jīng)手全美所有住房貸款業(yè)務(wù)，而我們現(xiàn)在要做的事情很有針對性，主要就是棚改。”

　　“金融事業(yè)部作為國開行的新增業(yè)務(wù)部，既要滿足需求，也要明確業(yè)務(wù)范圍。‘兩房’業(yè)務(wù)范圍太廣，最后尾大不掉，因‘資金池’期限錯(cuò)配給自己帶來大煩惱。因此各國要依照各自的情況調(diào)整策略，不能完全照搬。具體到我們，可以只做保障房安居工程，不涉及一般性普通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。或者說只做政策性業(yè)務(wù)，把市場的東西留給市場去解決。”曾剛同時(shí)表示，現(xiàn)在還有一種聲音認(rèn)為，在利率市場化背景下，一些商業(yè)銀行為了維持流動性，不愿意為居民住房按揭提供信貸，有些人希望政策性銀行能夠在這方面有所擔(dān)當(dāng)。“但如果把范圍制定好，即便政策性銀行不插手居民個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行未來也可以依靠自身業(yè)務(wù)創(chuàng)新來保證這部分信貸剛需的供給，比如可以考慮把住房按揭貸款做成資產(chǎn)證券化，以增強(qiáng)自身的流動性。”曾剛表示。